코로나 팬데믹부터 엔데믹까지 美 부동산리츠 섹터별 수익률은?

2020년 1월 전 세계는 코로나 19라는 미증유의 팬데믹 사태를 맞았다. 1918년~1920년까지 전세계를 휩쓴 스페인 독감이후 약 100년만에 발생한 코로나는 세계를 코로나 전과 후로 나눌 만큼 정치 경제 사회 문화 모든 면에서 막대한 영향을 끼쳤다.

당연히 인류의 생활과 가장 밀접한 분야인 부동산 역시 코로나 이후 격변을 경험했고, 여전히 큰 변화를 경험하고 있다. 엔데믹으로 들어간 2023년이 아직 두 달여가 남았지만, 부동산 투자금융업계는 그 어느해보다 어렵고 힘든 해를 보내고 있다.

더욱이 10월 초 누구도 예상하지 못했던 하마스의 이스라엘 공격에 따라 앞으로 세계 경기와 부동산 시장이 어떻게 전개될지 모르는 오리무중의 상태로 진입했다.

이스라엘과 하마스간 전쟁의 향배는 누구도 알 수 없다. 세계 경제연구소와 언론에서 국지전, 대리전, 전면전에 따른 각종 시나리오와 예측을 하는데, 그 내용이 부동산 시장에 미치는 영향은 추후 별도의 기고에서 다루기로 한다.

그럼 코로나가 발생한 2020년 1월부터 엔데빅 상태로 돌아온 2023년 4월까지 약 3년이 넘는 기간 미국의 섹터별 리츠 주가는 어떻게 변했을까?  미국은 전 세계에서 상업용 부동산 규모가 가장 큰 시장이어서 추이를 지켜볼 필요가 있다.

1. 2020년 1월~4월 : 처음 경험하는 코로나의 후폭풍이 어떤 영향을 얼마나 미칠지 누구도 예측하기 어려웠던  시간이다. 따라서 극심한 패닉 속에 리츠를 포함한 전세계 주식 시장이 대폭락했다. 마치 2008년 글로벌 금융위기 때처럼...
2. 2020년 5월~ 2021년 4월 : 코로나 장기화가 예상되고, 그에 따라 오프라인 부동산 세계는 모임 금지, 야외 활동 금지, 여행 금지 등으로 암흑의 세계로 빠져들었다.  반면에 온라인 세계는 물고기가 물을 만난 듯 활발한 터닝 포인트를 마주했다. 따라서, 온라인 시대에 부응하는 데이터센터, 산업(물류)센터, 셀프 스토리지 주가는 상승했다. 반면에, 오프라인 활동이 핵심인 숙박과 리조트, 오피스 등은 주가 하락을 경험했다.
3. 2021년 5월~2022년 5월 : 여전히 공동, 집합, 여행 활동의 제약이 있는 가운데 재택근무와 개인주의 성향, 취미 활동이 확산돼 개인의 짐을 보관하는 셀프 스토리지 주가가 급상승했다. 온라인 시대의 핵심인 산업 (물류)센터, 데이터센터 분야 그리고, 재택 근무 확산으로 인한 주거시설 섹터가 꾸준한 주가 상승을 달성했다. 또한 건강과 보건, 위생, 치료에 대한 관심이 급증해 헬스케어 분야도 견조한 상승세를 보였다. 반면 여전히 여행, 관광, 이동 제한이 있었기 때문에 숙박과 리조트, 그리고 재택 근무 확산으로 오피스빌딩 분야의 주가는 횡보를 나타냈다.
4. 2022년 6월~ 2023년 1월 : 코로나 진정과 재확산이 반복됨에 따라 모든 부동산 섹터에서 주가 역시 등락을 반복했다. 즉, 백신 보급에 따라 코로나가 진정될 것 같은 시기에는 주가가 오르고, 변종 발생으로 다시 제약이 확산될 시기에는 주가가 하락했다. 한마디로 모든 부동산 분야의 정체기였다.
5. 2023년 2월~ : 세계적으로 백신 접종이 완료되고, 엔데믹 시대로 진입하다보니 섹터별로 다양한 주가 변동을 보여준다. 즉, 여전히 셀프스토리지, 산업 (물류)센터, 데이터센터 등이 강세를 보이는 가운데, 글로벌 여행, 이동 제약이 사라짐에 따라 숙박과 리조트의 주가 반등이 일어나고 있다. 반면에 특히 미국의 경우 재택 근무가 보편화 되면서 오피스 주가는 시간이 갈수록 하락하고 있다.
6. 그렇다면 미래는 어떨까? 미래를 예측한다는 것은 신의 영역이고, 개인이 논한다는 것 자체가 거의 불가능하니 그저 참고만 하시기를 바란다. 코로나 19는 어느정도 진정됐지만, 지구 온난화와 글로벌 이동량 증가, 환경 오염 악화 등에 따라 언제라도 새로운 바이러스의 출현 및 세계적인 확산이 더 이상 이상하지 않은 세상으로 변했다. 또한 제철을 맞은 AI가 인간의 단순한 업무를 단시간내에 엄청나게 수행하고 있어 인류의 채용과 고용을 위협하고 있다.   이러한 시대 흐름에 따라 지난 코로나 팬데믹 시대에 견고히 주가가 상승하고, 성장했던 섹터는 대체로 발전 가능성이 높다.  반면에 주가가 하락하고, 시장 캡레이트(Market Cap)가 감소한 섹터는 특별한 계기가 생기지 않는 한 상승 가능성이 낮지 않을까 조심스레 예측해본다.