코레이트타워 매각 추진 한토신에 '마스터리스' 역제안
최근 서울 강남권(GBD) 오피스인 코레이트타워(옛 현대해상 강남사옥) 매각을 준비중인 한국토지신탁(한토신)에 예비 매각 주관사들이 마스터리스(장기 임차계약)가 필요하다고 역제안한 것으로 나타났다. 매도자 눈높이에 맞춰 평(3.3㎡)당 4000만원 이상에 팔려면 마스터리스와 같은 안정적인 임대료 확보 수단이 필요하다는 것이다.
14일 투자은행(IB)업계에 따르면 한토신은 코레이트타워 매각을 위한 주관사 선정 절차를 진행하고 있다. 지난달 말 주요 부동산서비스회사에 입찰제안요청서(RFP)를 발송했다.
한토신은 지난 2020년 6월 코레이트타워리츠를 설정해 당시 오피스 거래 최고가인 평당 3400만원, 약 3600억원에 건물을 매입했다.
작년 말 리츠의 주요 주주를 보면 경찰공제회(18.81%) 한국스탠다드차타드은행(18.81%) 공무원연금(18.81%) 한토신(18.81%) 하나캐피탈(12.03%) 등이다. 리츠 수익자들은 매각시 평당 4000만원 이상 가격을 희망하고 있다. 매입 당시 오피스 최고가에 매입한데다 아크플레이스와 T412 등 최근 GBD에서 평당 4000만원 이상에서 거래된 오피스가 적지 않다는 판단에서다.
리츠 자산관리회사(AMC)인 한토신은 이달 말 주관사를 선정할 예정인 가운데 잠재 주관사들은 한토신에 제값을 확보할 수 있는 방안을 제시했다. 현 주요 임차인인 한토신과 동부건설이 장기 임대차계약을 책임지는 마스터리스 구조를 확보하면 오피스의 상품성이 한단계 높아진다는 것이다. 한토신과 동부건설은 오션비홀딩스 산하 계열사다.
마스터리스를 제공한 건물의 경우 임차인을 장기 확보한 것이어서 매수인은 NOC(전용면적당 임대료, 관리비를 더한 가격) 관련 수입 안정성을 높일 수 있다. 통상 상업용 부동산 거래에서 건물 소유주인 매도인이 가격을 높게 받기 위해 매도 뒤에 장기 임차하는 '세일즈&리스백' 하는 방식은 널리 쓰인다.
다만 한토신은 리츠 AMC로서 주요 주주 중 하나이지 리츠 전체를 소유한 오너는 아니다. 수익자들이 여러 곳이어서 마스터리스에 따른 과실을 고스란히 가져가는 것은 아닌 셈이다. 한토신은 장기 임차 제안과 관련 검토중이며 아직 결정을 내린 것은 아닌 것으로 알려졌다.
코레이트타워는 강남구 테헤란로, 2호선 역삼역 인근에 위치한다. 연면적 3만4984㎡(1만583평), 지하 7층~지상 19층 오피스다.
