코람코·행공, 오피스 우선주 세컨더리 투자 개시

행정공제회가 출자한 1500억원 규모 블라인드리츠인 ‘코람코오피스우선주제1호리츠'가 삼성SDS타워와 하나금융강남사옥의 우선주에 각 200억원 총 400억원 투자했다고 코람코자산신탁이 3일 밝혔다.

이 오피스우선주리츠는 지난 7월 코람코신탁 투자펀딩실이 행공으로부터 자금을 위탁받아 운용하는 블라인드리츠다. 국내 리츠 중 최초로 세컨더리 전략을 구사하는 게 특징이다.

상업용 부동산시장에서 세컨더리 투자는 연기금, 공제회, 금융기관 등 기관투자자들이 이미 투자한 리츠 또는 펀드 지분을 인수하는 전략을 말한다. 이 전략의 등장은 국내 부동산 간접투자시장이 성숙단계에 있음을 의미한다.

오피스우선주리츠는 리츠 주식 또는 펀드의 수익증권 가운데 배당금 취득과 원금 상환의 우선적 권리를 가진 우선주에 투자한다. 서울 핵심 업무권역에 위치한 우량 오피스로 투자대상을 한정해 현금흐름의 안정성을 강화하한다. 이번 삼성SDS타워와 하나금융강남사옥 투자도 안정적 현금흐름 추구에 중점을 뒀다.

코람코신탁은 행공의 위탁운용사 선정  2개월 만에 리츠 설립과 인가, 투자까지 빠르게 진행했다. 지난 6월 국토교통부가 규제을 완화해 블라인드 리츠 인가가 쉬워졌기 때문이다. 연기금과 공제회가 투자한 블라인드리츠는 인가 시 ‘투자 가이드라인’만 국토교통부에 등록하면 된다.

실제 투자대상이 가이드라인에 충족하면 별도의 추가 인가절차 없이 리츠의 주주총회로 투자를 결정하면 된다. 불필요한 중간단계가 사라져 운용사가 신속히 판단하게 된 것이다.

우선주 세컨더리 투자에 대한 시장의 기대가 커지고 있다. 장기 투자로 거액의 투자금이 묶일 수밖에 없는 상업용 부동산시장에 유동성을 제공하는 새로운 채널이 생겨났기 때문이다.

자기자본규제가 강화되는 은행, 보험, 여신전문금융사 등의 금융기관은 물론 경영상 유동성 확보가 시급한 전문투자자, 자기자본투자(PI)를 줄여야하는 증권사 등에 투자자금 회수(엑시트)기회를 제공할 수 있을 것으로 기대된다.

오피스우선주리츠의 매니저인 나길웅 코람코신탁 투자펀딩팀장은 “최근 오피스 우선주를 보유한 다수 금융사로부터 우선주를 매입해 줄 수 있는지 문의가 늘고 있다”며 “유동성의 어려움을 겪거나 투자 포트폴리오 조정이 필요한 기관을 위해 후속 투자도 빠르게 진행할 것”이라고 말했다.

이어 그는 “서울 우량 오피스의 우선주를 대상으로 지속적인 세컨더리 플랫폼으로성장시켜 시장 참여자에게 유용한 출구전략을 제공하겠다”고 덧붙였다.