PF시장 침체 속 중소 주택업계, LH 매입약정 개발사업으로 몰린다
서울 서대문구 대학가 인근에서 임대주택 개발사업을 추진하던 A시행사는 상품을 수정해 한국토지주택공사(LH)가 매입 약정하는 민간신축 개발사업에 신청하기로 했다. 공고에 맞게 서류를 갖춰 이달 내 LH에 접수할 계획이다.
A시행사 대표는 "PF금융시장이 침체된 탓에 중소 시행사와 시공사 모두 어려움을 겪고 있다"면서 "LH의 매입 약정이 아니면 개발사업 엑시트가 쉽지 않은 실정"이라고 말했다.
중소 주택업계가 LH가 매입 약정하는 민간신축 개발사업으로 눈길을 돌리고 있다. 금융권 심사 강화로 일반적 PF대출이 어려운데다 부동산 침체로 주택 수요자 찾기도 어려워지면서 LH가 준공후 주택을 매입하는 안정적 사업으로 구조를 재편하고 있는 것이다. 특히 올해에는 LH에는 매입가격을 개선하고 매입물량도 당초 목표에 비해 1만가구 늘림에 따라 시행사들의 신청이 쇄도할 것이란 전망이다.
3일 LH와 부동산업계에 따르면 LH는 이달 초 '2024년 민간신축 매입약정 방식 매입'을 재공고한다. 당초 지난 3월 올해 2만7000가구를 매입임대 사업용으로 매입하겠다고 공고했지만 '3.19 건설산업회복대책'에 따라 1만가구가 추가돼 3만7000가구 매입으로 수정 공고하는 것이다. 서울의 경우 5700가구 목표에서 7700가구로 늘어난다. 지역별 매입 목표는 수도권 2만6000가구, 지방 1만10000가구다.
이달 말까지 접수받는 이 'LH 매입약정 방식' 개발사업에는 평년에 비해 시행사들의 신청이 많을 것으로 예상된다. 앞서 지난 17일 LH 오리사옥에서 열린 매입임대 관련 설명회에는 건설사·시행사 관계자 등 800명이 몰려 높은 인기를 실감하게 했다.
민간 신축 매입약정이란 LH가 민간 사업자의 건설 예정 주택을 매입 약정해주고 준공 뒤 사들여 임대주택으로 활용하는 사업이다. LH 보증으로 건설 자금이 지원되는데다, LH가 주택을 매입해주니 분양 리스크도 없어 PF 냉각 속에서 이 사업에 관심을 갖는 중소 주택업계가 늘고 있다.
LH 각 지역본부가 매입공고를 내고 신청 접수를 받아 대상주택을 선정한 뒤 매입약정→주택건설→ 매매계약 형태로 진행된다. 아파트 오피스텔 도시형생활주택 등이 주요 매입 대상이다. 통상 50세대 미만으로 매입예정금액이 100억원 이하인 경우 근저당권 설정방식으로, 그 이상인 경우 신탁방식(관리형 토지신탁 및 차입형 토지신탁)으로 진행된다.
초기사업비 선금은 매입 약정 체결 뒤 토지 취득 및 본PF 실행시점에서 지급된다. 매입 약정금은 골조공사 완료 후 공사 점검을 완료한 뒤 감정평가금액의 60% 이내에서 지급된다. 매매 계약금은 사용승인 뒤 매매계약을 체결하면 감정평가액의 30%를 매매계약금으로 지급된다. 매매잔금은 5단계 점검 완료 후 감정평가액을 정산해 지급한다.
민간사업자가 LH 매입약정에 참여하면 건설자금 저리지원, 공공주택용지(택지) 공급 인센티브, 세제혜택 등도 제공된다. 특히 주택도시보증공사(HUG)의 특약보증을 통해 총사업비 90% 이내에서 저리의 건설자금이 지원된다.
주택업계 관계자는 "PF나 시설대가 안될 경우 LH의 매입 약정서를 담보로 금융기관에서 대출을 받을 수 있다"면서 "300억~500억 규모의 아파트나 오피스텔 개발 사업시 LH매입약정을 이용하면 분양 리스크와 자금 조달 걱정 없이 사업을 진행할 수 있는 게 장점"이라고 말했다.
한편 지난해에는 서울 강북구 '칸타빌 수유팰리스'를 매입임대주택으로 사들이는 과정에서 고가 매입 논란이 일자, LH는 공공건설 표준 건축비를 적용해 '원가 이하'로 주택을 매입하도록 제도를 바로 고쳤다. 제도 개편으로 주택 매입 공고가 늦어진 데다, 원가 이하로 주택을 매도하려는 주체가 나서지 않으면서 지난해 LH의 매입임대주택 매입 실적은 목표치 2만476가구의 23%인 4610가구에 그쳤다.
올해 매입임대 사업을 정상화하기 위해 LH는 신축매입약정 사업의 경우 수도권 100가구 이상 지구에 한해 공사비 연동형 방식을 도입해 토지가액은 감정가액, 건축가액은 LH에서 민간업체의 투입비용을 검증해 산정한 가격을 적용하고, 준공 시 물가 연동분 등을 반영할 예정이다. 이렇게 하면 매입 단가가 좀 더 높아질 수 있다. 나머지 매입약정 주택 83%에 대해선 감정평가액에 매입하는 기존 방식을 유지하기로 했다.
