'주금공 보증+신탁계정대' 혼합형 PF조달 다시 열린다

한국주택금융공사(주금공)가 ‘건축공사비 플러스 PF보증’의 운용 기준을 완화하면서, 한동안 막혔던 ‘주금공 보증+신탁계정대’ 혼합형 PF조달 구조가 다시 가능해졌다. 특히 장기 미착공 지방 주택사업장을 중심으로 선순위 보증에 후순위 신탁계정대가 결합되는 구조가 다시 활발해질 것으로 예상된다. 주금공은 다만 부동산신탁사들의 과도한 수수료 수취를 막기 위해 신탁수수료를 매출의 1%로 제한했다.

주금공은 지난 16일 시중은행에 ‘건축공사비 플러스 PF보증’ 관련 완화 내용을 안내하고, 보증서 발급 요건으로 신탁계정대(신탁사의 고유계정 대여금) 활용을 전제로 한 혼합형(하이브리드) PF조달 구조를 허용했다. 이에 따라 주금공의 선순위 PF보증부 대출에 부동산신탁사의 후순위 신탁계정대 차입을 결합한 하이브리드 방식이 다시 가능해졌다.

공사비 25%까지 신탁계정대 허용..수수료는 매출 1%로 제한

핵심은  전체 공사비의 10%까지  후순위 신탁계정대 인출 한도를 허용하고, 사업성이나 LTV 등을 감안해 최대 25%까지 신탁계정대 설정을 인정하는 구조다. 공사 중에 신탁사의 자금이 선투입돼도 주금공의 PF보증은 선순위로 보호된다. 다만 혼합형 구조에 따른 신탁사들의 과도한 수수료 책정을 막기 위해, 신탁수수료는 매출액의 1% 이내로 제한됐다.

금융권에서는 이번 조치로 ‘선순위 주금공 보증+후순위 신탁계정대’라는 혼합형 PF조달이 다시 확산될 것으로 본다. 특히 본PF로 전환하지 못한 장기 브릿지론 사업장이나 지방 주택사업장에서 시공사의 참여 의욕을 높이는 역할을 할 수 있다는 분석이다. 시공사 입장에서는 분양률과 무관하게 공사비 확보가 가능한 구조이기 때문에, 공사비 미회수 위험이 줄어들고 공사 수주도 용이해진다.

한 건설사 관계자는 “보통 분양률에 따라 계약금, 중도금 순으로 공사비를 인출받는데, 분양이 저조할 경우 신탁계정대가 스탠바이 자금처럼 선투입돼 리스크를 줄일 수 있다”고 말했다.

주금공 보증부 대출을 제공하는 시중은행들도 혼합형 신탁 구조를 선호한다. 총 공사비 기준 75% 수준까지 선순위로 참여하고, 나머지 부족분은 후순위 신탁계정대가 보완하는 구조다 보니 익스포저 관리 측면에서도 유리하기 때문이다.

실제 이 같은 구조는 작년 초부터 인기를 끌었다. 금호건설은 지난해 2월 ‘강원 강릉 회산동 공동주택 공사(900억원 규모)’를 주금공 보증과 신탁계정대를 결합해 수주했고, 강원 춘천 만천2차 공동주택 개발(550억원 규모)도 같은 구조로 PF를 조달해 지난해 4월 기표됐다.

하지만 신탁사들이 전체 분양 매출의 3~5% 수준의 높은 수수료를 받는데다 우선 상환 순위를 놓고 다툼 소지가 생기자 주금공은 이 구조의 중단을 시중은행에 지시한 바 있다. 대신 지난해 7월 공사비의 80%까지 보증하는 ‘건축공사비 플러스 PF보증’을 출시했다. 하지만, 신탁계정 결합이 불가능한 구조였고 실무자들의 수요와도 괴리가 있었다. 총 1조5000억원 한도로 출시된 상품은 현재 1000억원 남짓만 소진됐다.

지방 미착공 주택사업 중심으로 ‘보증+신탁’ 조달 기대

주금공의 PF보증만으로는 공사비의 80%까지만 조달 가능하다 보니, 통상 전체 공사비의 90% 이상 PF자금 선확보를 요구하는 시공사의 수주 조건에 맞지 않는다는 지적이 있었다. 은행권에서도 총 공사비 대비 선순위 75% 수준의 익스포저 제한을 유지하려면 후순위 신탁계정대 결합이 불가피하다는 의견이 지속 제기돼 왔다.

결국 주금공은 실무 현실에 맞춰 주금공 PF보증에다 신탁계정대를 결합한 혼합형 구조를 다시 열었다. 이에 충청권, 호남권 등 본PF 전환이 어려웠던 지방 주택사업장을 중심으로 신탁계정대 결합형 PF 구조가 다시 확산될 가능성이 높다는 전망이다.