주거용 개발PF시장, '대형 시공사 분양불'이 주류

대형 건설사가 분양불 조건으로 개발하는 사업이 최근 PF금융 모집에 성공하는 딜의 대세를 이루고 있다.  대형사가 분양불로 참여하는 것 자체가 사업성이 우수하다는 인식을 대주에 심어주는데다, 전체 PF조달금액을 낮춰 금융비용을 줄일 수 있어서다.

10일 한국기업평가와 금융권에 따르면 지난해 PF금융을 조달한  주요 주거용 개발사업(HUG 보증 PF사업 제외)은 대략 10여건 내외로 추산됐다.

주요 딜을 보면 △충남 아산 배방읍 포스코건설 분양불 사업 △인천 효성지구 롯데건설 분양불 사업 △전남 광주 중앙공원 롯데건설 분양불 사업 △서울 용산 이태원동 유엔사부지 현대건설 분양불 사업 △인천 청라동 대우건설 분양불 사업 △서울 서초 헌인마을 롯데건설 분양불 사업 등이 있다.

이들 딜의 PF금융 조건을 살펴보면 PF모집금액이 '준공 후 자산가치(LTV)' 기준 평균 30% 이하를 나타냈다.  일부 사업장 모집금액은 LTV 대비 10%대 이하의 낮은 수준을 기록했다.  또 안정적 대출 상환을 위한 엑시트(EXIT) 분양률이 50~60%대 수준을 보였다.

연 대출 금리는 올인 코스트 기준 9~11%이며 선순위 단독 트랜치가 주를 이뤘다.   예를 들어 사업성이 우량한 것으로 평가받는 이태원동 유엔사부지 복합개발사업의 경우 LTV 18%, 엑시트 분양률은 20%대, 대출금리는 6%대를 보였다.

최근들어 대형 시공사의 분양불 사업이 많은 것은 중소형 시공사의 자금 경색 영향으로 신용도가 높은 일부 대형 시공사 위주로 PF물량이 집중되고 있어서다.

분양불 도급공사 조건이란 시행사가 PF를 통해 필수 사업비(토지비 포함) 중 일부를 조달하며, 시공사는 공사 진행에 따른 공사비를 분양수입으로 충당하는 것을 말한다. 이와 비교되는 기성불(공사비 확보) 조건은 시행사가 PF자금을 통해 토지비 외에 공사비를 포함한 사업비 대부분을 조달한다.  전체 사업비의 80~90%를 PF로 조달하는 것이다.  

분양불은 PF금액이 적으므로 이자비 등 금융비용이 적게 들어 요즘같은 고금리 시대에 유리하다.  때문에 차입 여력이 약해진 시행사들이 분양불 조건을 수용할 시공사를 찾는데 온힘을 기울이고 있다.

분양률이 저조하면 시공사는 공사비 미수 위험이 따르므로 시공사는 사업성이 우수하다고 평가되는 프로젝트에 참여한다.  대형 시공사가 분양불 조건으로 참여한다는 것 자체 만으로 사업성이 검증된 것으로 인식돼 대주단이 대출 참여용 내부 투자심의 승인을 받기에도 수월해진다.

다만 분양시장의 전반적 침체 탓에 예년과 같이 사업성에 기반한 PF금융 조달이 아닌 밀어내기식 사업장도 나오는 점은 우려 요인이다.  브릿지론에 대한 대형 시공사 보증한도 익스포저가 크고 만기가 닥치면서 밀어내기 형태로 본PF로 전환하는 사업장이 있다는 것이다.

지난 2020~2021년 부동산 호황기에 공격적인 수주 영업을 위해 브릿지 사업장에 보증 참여를 늘린 일부 대형 건설사들이 본PF에도 신용을 공여해 브릿지론을 본PF로 넘기는 물량이다.

금종환 한기평 PF부문장은 "시공사에 따라 일부 지방 분양불 사업장의 비중이 높고 실제 분양률이 높지 않을 경우 재무적 융통성이 낮아질 것으로 보인다"면서 "이들 시공사는 앞으로 개발프로젝트 사업 참여가 제한적일 것"이라고 평가했다.