브릿지론 연장행렬에 NPL큰장 '기대가 실망으로'
최근 부동산 개발시장에서 브릿지론의 연장 행렬이 계속 이어지고 있다. 대주단 협약 가동으로 만기 연장이 쉬워진데다 금융기관과 시행사 모두 시간을 좀 더 갖고 부동산시장이 살아나기를 기다리자는 시각이 우세해서다. 이에 당초 디폴트에 놓인 PF채권 급증으로 부실채권(NPL) 큰 장이 설 것으로 기대했던 운용사들은 투자처를 찾지 못한 채 실망감에 빠졌다.
브릿지론 사업장 대부분 만기 연장 지속
25일 금융위원회와 투자금융(IB)업계에 따르면 지난달 말 기준 PF대주단 협약이 적용된 91개 사업장 중 66곳이 금융지원을 받았다. 이로써 기한이익 부활이나 신규자금 지원, 이자 유예 등을 통해 51곳이 만기 연장됐다. 대주단 협약이 없었다면 기한이익 상실(EOD) 사유에 해당되는 사업장이다. 협약 적용 사업장의 80%인 73개가 브릿지론 사업장으로 대부분을 차지한다.
만기 연장 기간도 상반기 3개월 단위에서 이제는 6개월 단위로 기간이 늘고 있다. 작년 말 EOD를 선언한 서울 강남 청담동 고급주거(하이엔드) 개발사업인 '루시아청담514 더테라스'는 지난달 말 대주단 전원 동의를 거쳐 기한이익을 부활해 만기 연장하기로 결론냈다. 이자를 선불에서 후불로 바꿔주고 1500억원의 브릿지론 기간을 12월 말까지 6개월 연장해준 것이다.
최근의 불투명한 시장 상황 아래에서 만기 연장 외에는 뚜렷한 대안이 없다는 게 시행사나 대주단의 공통된 시각이다. 2008년 글로벌 금융위기 회복 경험을 비춰볼 때 시간을 벌어가며 경기가 나아지기를 기다리자는 분위기다. 개발업계 관계자는 "본PF로 전환해 분양에 나서기에는 경기가 좋지 않고 시공사를 구하기도 어려운 상황"이라며 "그렇다고 디폴트를 내자니 금융기관 입장에서 연체율 급등 부담에다 대손비용 쌓기가 만만찮은 실정"이라고 토로했다. 때문에 이자를 내지 못해 디폴트 사유에 해당하는 사업장이지만 이자 일부 갚고 일부는 추후 받는 식으로 만기 연장해주는 사업장이 적지 않다고 한다.
정부의 대주단 협약 운영에 이어 공적 금융기관인 캠코(자산관리공사)의 부동산 PF사업장 정상화펀드가 9월 중 가동되는 점도 브릿지론 만기 연장 행렬에 기여하고 있다.
캠코는 8월까지 1조 규모 민관펀드조성을 끝내고 9월부터 자금을 투입해 PF채권을 인수한 후 권리관계 조정, 사업․재무구조 재편, 사업비 자금대여 등을 통해 사업장 정상화를 도울 예정이다. 이에 공적금융 펀드 지원을 통한 정상화가 가능하지 않겠느냐는 막연한 기대감이 대주단의 만기연장 결정의 한 원인으로 분석된다. 캠코가 지난달말까지 금융업권을 대상으로 펀드 지원을 받을 PF사업장 수요를 조사한 결과 90개 사업장이 신청하기도 했다.
NPL업체 투자처 없어 발동동
브릿지론 사업장의 부실채권 전환이 지연되자 당초 NPL특수를 기대한 업체들은 예상했던 일감이 많지 않아 손을 놓고 있는 상황이다. 금융사 관계자는 " 브릿지론 연장 지속으로 NPL 블라인드펀드를 런칭한 운용사들이 펀드에 담을 물건을 찾지 못해 애를 태우는 것으로 안다"고 말했다.
NPL투자자는 신탁사 공매나 시행부지 수의 매매 형태로 부실채권을 저가 매입해 부동산 개발을 통한 수익 극대화를 추구한다.
올 들어 일부 운용사는 올해를 NPL의 해로 정하고 NPL 관련 프로젝트펀드나 블라인드펀드를 운용하기 위해 관련 인력을 확충했다. 물류창고와 같은 수익형부동산 개발시장을 주도한 케이클라비스운용은 부실채권 전문인력을 확충하고 NPL시장으로 밸류체인을 확대했다. 메리츠화재는 NPL시장을 겨냥해 운용자금 4000억원을 별도 배정한 것으로 알려졌다. 대형 건설사 역시 부실사업장을 저가에 매입하고 시공권을 확보하기 위해 예의주시해왔다.
대형 회계법인도 마찬가지다. 삼일회계법인은 브릿지론별 맞춤형 대응을 위해 센토피아 및 케이클라비스자산운용과 컨소시엄을 구성했고, 삼정KPMG는 ‘PF채권 토털케어 센터’를 신설해 건설·금융·시행사를 대상으로 부실PF채권 자문을 강화하기도 했다.
