지난해 저온 물류센터 임대료 8% '뚝'..상온은 1.3%↓
지난해 상온과 저온 물류센터 임대료가 전년 대비 각각 1.3%. 7.9% 하락했다. 대규모 신규 공급 직격탄을 맞으면서 공실률이 급격히 오르고 렌트프리가 크게 증가한 영향이다.
26일 세빌스 코리아에 따르면 지난해 상온과 저온 창고의 월별 평당 실질 임대료는 각각 2만7800원, 5만4500원으로 전년 대비 1.3%, 7.9% 내려갔다.
물류센터 공급 충격으로 임차인 유치를 위한 경쟁이 치열해지면서 공실률이 치솟고 렌트프리도 연간 많게는 5개월이 제공되고 있다. 수도권 서남권에서는 대형 물류센터가 주로 공급된 탓에 저온 공실률은 40% 이상으로 집계됐다.
특히 준공 1~2년 내 수도권 신축 물류센터의 상온 실질 임대료는 전년 대비 6%, 저온 실질 임대료는 전년 대비 16% 각각 급락했다. 물류·유통 특성상 입지에 따라 물류비, 인력 수급 용이성, 타깃 고객군 등 물류 운영비용이 크게 달라지고 이전 비용도 높은 편이어서 신축 물류센터로의 이전이 활발하지 않은 편이라고 세빌스는 설명했다. 공실 장기화로 운영에 어려움을 겪는 저온물류센터 가운데 올해 상온으로 용도변경 사례가 증가할 것으로 세빌스는 예상했다.
연면적 1만6500㎡ 이상 물류센터 기준 지난해 724만㎡가 신규 공급됐다. 이는 전년 대비 약 25% 증가한 수준이다. 작년 말 기준 전국 물류센터의 총 연면적은 3567만㎡으로 집계됐다.
전체 연면적의 77%를 차지하는 수도권에는 지난해 591만㎡가 신규 공급돼 수도권 물류센터의 총 연면적은 2740만㎡(2023년 12월 기준)에 달했다. 이는 전년보다 약 28%가 증가한 수치다. 수도권 연면적의 94%가 동남권과 서남권, 중남부권에 집중됐다.
지난해 전국 물류센터의 총 거래액은(선매입 포함) 5조5000억원으로 2022년과 유사한 수준으로 집계됐다. 실물자산 거래만 집계할 경우 2조2000억원으로 2022년(3조1000억원) 대비 30% 하락했다. 이런 차이는 과거 저금리시기에 선매입 계약이 진행된 다수의 물건들이 2023년 준공돼 자산 인수가 마무리됐기 때문으로 분석된다.
투자자별로 해외투자자 비중이 46%로 전년 대비 18%p 증가한 반면 국내투자자 비중은 38%로 전년 대비 31%p 감소했다. 해외 투자자가 매입한 사례를 보면 창원 두동 LG물류센터, 천평리 물류센터, CBRE GI 서이천물류센터 등 모두 LG전자, LX판토스, 쿠팡 등의 우량 앵커임차인이 임차하고 있으며 IC 및 고속도로에 인접한 입지에 있다는 특징이 있다.
2020년 이후 증가하던 공급물량은 지난해를 정점으로 향후에는 감소할 것으로 세빌스는 예상헸다. 올해 공급 예상 물량을 합산하면 전국 740만㎡, 수도권 497만㎡로 추정된다. 다만 인허가를 받은 이후에도 본PF 조달 어려움으로 착공이 지연되는 사업장이 다수 관측되며, 공사 완료 후에도 임차인 미확보 등의 이슈로 PF대출을 담보대출로 대환하는 단계를 진행하지 못해 사용승인이 연기되는 사례 등으로 실제 공급량은 추정치보다 약 30~50% 가량 감소할 것으로 세빌스는 내다봤다.
