지난달 '성수동오피스·울산지주택·평택브레인시티' 본PF 전환

지난달 서울 성수동 오피스 개발사업과 울산 학성동 지역주택조합 개발사업, 평택 브레인시티 공동주택 개발사업이 신규 본 PF로 전환됐다. 부동산 개발시장 위축으로 지난달 PF유동화증권 발행액은 작년 동기 대비 28% 감소했다.

15일 한국신용평가와 투자은행(IB)업계에 따르면 지난달 신규 본PF 전환 주요 딜은 3건이다.  분양이나 착공 등 사업을 본격화할 여건이 조성된 사업장 중심으로 브릿지론에서 본PF로 전환한 것이다.

먼저 삼원PFV는 서울시 성동구 성수동2가 279번지 일대 업무시설 및 근린생활시설 개발을 위해 지난달 2900억원을 조달했다. 마스턴투자운용의 마스턴부동산펀드제186호가 이 부동산을 3600억원에 선매입하면서 이를 기반으로 PF자금 조달이 이뤄졌다.  선순위에는 기업은행(800억원),삼성SPA자산운용(800억원) 등이 참여하고 중순위에는 이지스자산운용의 대출형펀드(500억), 후순위에는 마스턴투자운용의  편드(300억)가 각각 참여했다.  이 부지에는 지하 6층~지상 15층, 연면적 3만 4018㎡ 규모의 대형 오피스가 들어선다.

학성동 지역주택조합은 지난달 26일 한국투자증권을 대표 주간사로 대주단과 1950억원 한도의 PF대출약정을 체결했다.  울산시 중구 학성동 397-1번지 일원에 공동주택 및 근린생활시설을 신축해 분양하는 사업을 본격화하기 위해서다.  대출금은 사업의 토지비 등 사업비 충당을 위해 쓰인다.

이 사업 시공은 포스코이앤씨가 맡는다.  학성동 지역주택조합은 이 사업을 11월 착공해  오는 2026년 8월 준공하는 것을 목표로 한다. 포스코이앤씨는 최초 대출 실행일로부터 43개월 경과일까지 책임준공 의무를 부담한다.
대출금 모두 담보순위가 같은 단일 트랜치다. 대주단에는  한국투자증권 키움증권 미래에셋증권 현대차증권 하나증권 등 5개 중,대형 증권사가 참여했다.

평택브레인시티일PFV는 경기도 평택 브레인시티일반산업단지 공동1블록 일원에서 공동주택 개발사업을 벌이기 위해 3200억원을 조달했다. 트랜치A-1 200억원, 트랜치A-2 1400억원, 트랜치A-3 1600억원이다.  담보 및 상환순위는 동순위이며 KB증권과 NH투자증권이 금융주간사다.  시공은 중흥토건이 담당하며, 10월 착공해 2027년 2월 준공을 목표로 사업을 진행하고 있다.  중흥토건은 대출실행일로부터 41개월이 경과한 날까지 책임준공 의무를 부담한다.

한편 지난달 PF유동화증권 발행액은 4조2000억원으로 전달(7조원)에 비해선 40%, 작년 10월(5조8000억원)에 비해선 27.5% 각각 줄었다.  신용보강 주체별로 보면 건설사 보증 2조1800억원, 금융기관 보증 1조7300억원이 각각 발행됐다.

건설사 신용보강을 보면 롯데건설 7694억원, 현대건설 4630억원, 삼성물산 1750억원, 한화 1700억원, GS건설 1450억원이다.  한화는 7400억원 규모의 서울역북부역세권 개발사업 브릿지론 관련, 증액 리파이낸싱을 조달했다.  신규 PF 전환 3건 딜 외에 대부분의 유동화증권은 기존 대출의 차환 목적 발행이다.

미국 국채금리의 변동성이 커진 가운데 기업들의 단기조달에 대한 선호가 높아지면서 10월 중 단기자금시장의 발행물량이 확대되고 CP금리도 올랐다. 이에 유동화시장에서도 A1 전단채(ABSTB) 발행물량이 전월 대비 증가했다.  3개월물 금리도 전월대비 0.33%P 가량 높은 수준에서 거래됐다.

반면 주로 건설사와 중형 증권사가 신용보강을 제공하는 A2급 전단채(ABSTB) 금리는 떨어졌다. PF 전단채를 중심으로 발행물량이 전월대비 감소한  영향 때문이다.  다만 여전히 월별로 높은 변동성을 보이고 있다. 특히 A2급 전단채 금리 수준은 발행사별 또는 PF 사업장별로 큰 차이를 보이고 있다.

한신평 관계자는 "해당 월에 발행된 개별 유동화 건의 특성이 월평균 금리의 등락에도 큰 영향을 미치고 있다"면서 "단기자금 조달 여건이 녹록치 않은 상황이 지속되면서 동일한 신용등급 내에서도 옥석가리기가 진행되고 있다"고 말했다.