지난달 광주공원·은화삼·계백지구 등 본PF전환 딜 '반짝 증가'
지난달 광주 중앙공원1지구 민간공원특례사업을 비롯해 용인 은화삼 및 대전 계백지구 공동주택 개발사업 등이 잇따라 본PF 전환에 성공했다. 이에 힘입어 9월 PF유동화증권 발행액도 작년 9월에 비해 4.2% 증가하는 등 반짝 증가세로 반전됐다.
11일 한국신용평가와 투자금융(IB)업계에 따르면 지난달 수도권과 지방의 주요 공동주택 사업지 3곳이 본PF를 조달했다. 분양과 착공 등 사업을 본격화할 여건이 조성된 사업장 중심으로 브릿지론에서 본PF로 전환한 것이다.
먼저 빛고을중앙공원개발 광주 ‘중앙공원 1지구 민간공원 특례사업’ 을 위해 9950억원의 PF대출약정을 체결했다. 대표주간사인 허브자산운용을 비롯해 공동주간사이자 대주단으로 하나은행과 광주은행 등이 참여했다. 1지구 민간공원 특례사업은 광주시 서구 금호동과 화정동, 풍암동 일대 243만5027㎡에 공원시설과 비공원시설을 건축하는 프로젝트다. 비공원시설 부지에는 지하 3층~지상 28층 39개 동 총 2772가구의 공동주택이 들어선다. 본PF 전환으로 시공사인 롯데건설은 우발채무 부담을 줄였다. 롯데건설은 이 사업에 총 7000억원의 자금보충약정을 제공해왔다.
남동타운PFV는 대주단과 지난달 15일 경기 용인 은화삼지구 공동주택 신축사업의 5000억원 본PF 대출 약정을 체결했다. 반도체 클러스터 바람을 타고 용인지역 청약시장에 훈풍이 불자 본PF를 조달해 연말 목표로 분양과 착공 절차에 들어간 것이다.
본PF대출과 관련, 대우건설이 책임준공을 이행하지 못할 경우 5000억원의 PF전액 채무인수를 부담하며, 이 중 500억원의 유동화증권에 대해선 별도로 1년간 채무인수를 부담한다. 리딩투자증권이 PFV 우선주에 투자하고 PF금융도 주선했다. 대주단에는 KDB캐피탈과 유동화증권 등이 참여했다.
용진디앤씨도 대전 계백지구 공동주택 개발사업을 위해 삼성증권, 한국투자증권, 키움증권의 신용보강과 주관 아래 총 1100억원의 PF대출약정을 체결했다. 대주단은 선순위 950억원, 후순위 150억원으로 구성됐다. 시공사인 대우건설이 책임준공 의무를 부담한다. 시행사는 대전시 서구 관저동 7-27번지(1블록) 및 가수원동 산 16-119번지(2블록) 일원에서 공동주택 개발사업을 관리형 토지신탁(신한자산신탁) 방식으로 진행하고 있다.
이들 주요 사업장의 본PF 전환에다 기존 PF대출의 만기연장 등 차환에 힘입어 9월 PF유동화증권 발행액은 크게 늘었다.
한신평의 집계 결과 9월 PF대출 유동화 발행액은 6조9900억원으로 전달에 비해 86%, 작년 9월에 비해선 4.2% 증가했다. 다만 1~9월 누적 발행액은 46조원으로 작년 동기에 비해 21.3% 감소하는 등 여전히 위축된 상황이다.
지난달 PF유동화의 신용보강 주체를 보면 건설사가 4조2500억원, 금융기관 2조3900억원이다. 지자체 및 공공기관 신용으로 3500억원 발행됐다. 건설사 신용보강 대부분은 기존 대출 만기연장 등 차환 목적이다. 롯데건설(2조3300억원)과 현대건설(1조1600억원) 보증이 많았다.
9월 들어 미국 고금리 장기화 우려에다 국채 금리가 상승하면서 국내 시장금리 역시 크게 오르는 등 금리 변동성이 확대됐다. A1급 전단채(ABSTB) 금리도 최근 소폭 오름세에 있지만 지난 2월 이후 4% 중반대에 하향 안정화한 편이다. 반면 A2급 전단채 금리는 10% 안팎에서 형성되는 등 절대적인 수준이 높고 금융시장 환경에도 민감하게 반응하고 있다.
한신평 관계자는 " A2급은 건설사와 중형 증권사가 주로 신용보강을 제공하고, 신용보강 주체가 누구이고 PF사업장이 어디인지에 따라 같은 A2등급에서도 금리수준에 큰 차이가 있다"면서 "앞으로도 금리추이에 따른 가변성이 클 것"이라고 말했다.
