지방 상권의 재탄생: 광주 시리단길 이야기

광주광역시 첨단지구는 첨단산업과 주거를 융합한 도시로 계획한 게 특징이다. 광주광역시와 한국토지주택공사(LH)가 손잡고 1991년부터 첨단1지구, 첨단2지구 순으로 순차 개발했다. 29만평의 중심상업용지를 중심으로 주거와 첨단산업 연구단지, 그리고 공장들이 들어섰다.

그런데 개발 초기 위 지도의 빨간색으로 표시된 29만평의 중심상업용지는 계획된 주거시설과 공장들이 지어져 인구유입이 되는 것을 기다리지 못한 채  토지의 절반이 무인텔이나 접객업소로 뒤덮이는 상황이 됐다.

그렇게 유흥지역으로 변모한 20년 세월동안 첨단 2지구와 수완지구 등 주거단지가 개발됐고, 일부 모텔의 경우 임대아파트 사업자에 팔려 모텔이 아파트로 바뀌기도 했다.  유흥시설들도 김영란법 시행 이후로 장사가 잘 안되기 시작했다.

이런 모습을 관찰하던  우리 시너지타워 디벨로퍼팀은 이 곳을 배후인구 50만명이 이용하는 '장사가 잘 되는 상업시설'을 짓기로 결정했다.  그렇다고 처음부터 여러 개의 건물 건설을 계획한 건 아니다. ‘더 시너지 첨단’ 이라는 이름으로 첫번째 건물을 기획했는데,  30대 초반 여성 소비자들이 이용하는 식음료와 뷰티, 피트니스업종을 타깃으로 삼았다.

그런데 건물 착공에 들어간 후 건설되는 1년 동안 이런 걱정이 앞섰다. "이 건물이 지어지면 30대 초반 여성분들이 운동을 하고, 베이커리를 사고, 미용실도 갈 것이다. 그런데 건물 앞에 20년 된 러브모텔과 문닫혀 있는 접객업소들이 적지 않아 이 곳에서 과연 장사가 잘 될 수 있을까."

여성들이 맘놓고 올 수 있는 환경으로 바꿔야 겠다는 생각에  첫번째 건물 공사 중 앞에 있던 러브모텔을 매입하고 도로 이면에 있던 원룸과 꼬마빌딩들도 사들였다.  매입한 빌딩을 철거하고, 합치고 재배열해 6개의 건물 개발을 기획했다.

주변 매장 브랜드를 고려해 한 건물의 MD(상품 기획)만 한 게  아니라 상권 전체의 MD 구성으로 눈을 넓혔다.  꽤 공을 들여  유수 브랜드를 유치하고, 앵커 테넌트를 입점시키고 때로는 직영 운영도 했다.

단순히 상가건물 하나가 아닌 상권 자체를 개발해 특수하고 차별화된 상권을 만들려고 힘썼다. 복합쇼핑몰과 같은 규모의 상권에 기존의 이웃 브랜드와 시너지를 내는 여섯개의 프로젝트를 통해 골목 상권이 쇼핑몰로  진화하도록 기획한 것이다.

젊은 층에게 호소할 수 있는 로맨틱한 상권 브랜드 경험을 선사하기 위해 우리 나름의 기준을 정했다.

첫번째 기준은 앞글자를 따 '비. 트. 다. 양'으로 정했다.

4가지 기준을 두고 이 기준과 맞지 않는 브랜드는 입점을 받지 않았다.   다만 유흥가 골목으로 외부에 많이 알려진 탓에 처음에는 어떤 브랜드도 관심을 갖지 않았다.  이에 우리 동료들이 직접 전국에 있는 브랜드 본사를 찾아 다니면서 우리의 기획과 기준을 설명하며 설득했다.

흔하지 않으면서 요즘 인기있는 브랜드 가운데 앞서 나가고, 컨텐츠 면에서 다양한, 그렇지만 메뉴나 공간디자인 측면에서 질이 좋은 브랜드를 찾아 다녔다. 한 팀에서 브랜드를 찾아주면 다른 한팀에서는 그 브랜드를 만났다. 서울이나 부산에 본사를 둔 브랜드가 직영 매장으로 열지 못한다고 하면 이 지역에서 브랜드를 운영할 점주까지 직접 영업해 발굴했다.

두번째 기준은 '고. 선. 비'이다.

이 기준은 백화점 운영을 연구하면서 만든 기준이다. 소비를 선도하는 30대 초반 연령대 중첩되는 고객을 타깃으로 두었다. 매장을 소비의 선후관계에 두어 '밥 먹고, 커피 마시고' 또는 '밥 먹고, 옷 사고, 운동하고'  '네일케어를 받고, 미용실 가고' 등 여러 행동 시뮬레이션으로 타깃 고객의 삶에 필요한 선후 움직임 관계를 살폈다.

그리고 '먹는 일련의 행동' 또는 '의류 쇼핑의 일련 행동' 등을  상호 비교해 장사가 잘 되는 업종을 비교 선택 가능하게 기획해 여기에 오면 양질의 좋은 브랜드가 있다는 인식을 심어주려고 했다. 상가 골목이지만 마치 백화점인 것 처럼 말이다.

2018년 시작한 광주 첨단지구 개발이 2023년 마지막 건물 완공을 끝으로 모두 준공됐다. 유흥가였던 골목은 '광주의 성수동'이란 말이 나올 정도로 핫플레이스로 변했고 젊은 고객들로 넘쳐난다.  광주광역시 쌍암동 골목은 이제 시너지타워의 첫글자를 따서 ‘시리단길’이란  별칭도 얻었다.  시너지타워라는 작은 기업이 기획해  상권을 만들었지만 뿌듯하지 않을 수 없다.  

다음 기고에서는 시너지타워의 '장사를 위한 설계, 장사를 위한 기획, 입점 사례' 등 장사를 위해 시너지를 낼  수 있는 내용을 소개하고자 한다.