낮은 금리로 인기몰이 `표준PF대출', 이용하려면 자기자금 투입 등 조건 맞아야
저렴한 금융비용을 앞세운 주택도시보증공사(HUG)의 표준 PF대출이 금리 급등기를 방어할 수 있는 인기 PF대출상품으로 떠오르고 있다.
주택사업자 입장에서 표준PF는 은행의 가산 금리가 낮은데다 각종 대출 관련 수수료가 없어 금융 부담을 줄일 수 있는 최적의 금융 상품이다. 때문에 한번 표준PF를 맛들인 시행사들은 HUG의 표준PF만을 고집한다고 한다.
표준 PF의 가장 큰 장점은 금융주관 수수료 등을 인정하지 않는다는 것이다. 이에 각종 주선 수수료 등을 받을 수 없어 증권사들이 표준PF시장에 발을 들이지 못하고 있다.
HUG가 인정한 국민 하나 우리 부산 수협은행 등 5개 금융기관만 HUG보증을 받아 금융주선기관 역할을 할 수 있다. 즉 수수료 인센티브가 없어 증권사들은 외면하는 반면 저금리라도 PF대출 외형(자산)을 늘리고 싶어하는 은행들이 참여하고 있다.
대출금리가 저렴하고 만기 일시 상환방식의 금융상품인 점도 표준PF의 메리트다. 지난 7월 초 선정된 5개 은행(주관금융기관)은 2024년 7월5일까지 2년간 양도성예금증서(CD) 3개월물 +1.50%의 대출금리로 대출을 실행한다. 이 가산금리(연 1.50%)는 지난 2014년 1.39% 이후 역대 최저 수준이다. 다만 HUG의 보증 수수료는 금융비용에 얹어야 한다.
조달 가능한 금액(보증금액)은 총 사업비의 50% 이내에서 은행들이 실행한 대출원금이다. 토지비, 공사비, 제비용 등도 가능하다. 임대주택사업(임대보증금 보증 대상)의 경우는 총 사업비의 70%까지 조달할 수 있다.
자기자본 등 요건 갖춰야 표준PF대출 이용 가능
시행사들에 최고의 금융 조건이지만 보증 받으려면 몇가지 조건을 갖춰야 한다.
우선 자기자금 선투입 조건이 있다. 예를 들어 분양 사업의 경우 토지비의 10%와 총 사업비의 2% 중 큰 금액 이상을 시행사가 해당 사업에 선투입해야 한다.
PF보증 신청을 위해서는 해당 사업에 대한 사업계획승인 신청이 선행돼야 하므로 사업승인 신청 이전이 선투입 단계에 해당한다.
시공사 요건도 있다. HUG의 신용평가등급이 BB+등급 이상이면서 시공능력 평가순위 500위 이내 또는 최근 5년간 주택건설실적 300세대 이상 업체여야 한다. 시공사에는 책임준공의무가 있다. 사업부지 확보 후 신탁 요건도 뒤따른다. 사업부지 확보 뒤 HUG 또는 HUG가 지정하는 부동산신탁회사에 신탁해야 한다.
이밖에 관리형토지신탁 사업은 보증 이용이 가능하지만, 차입형 토지신탁(개발신탁) 사업은 자금인출 순위 등 사업수입금에 대한 HUG의 자금 관리기준과 충돌해 이용이 어렵다.
