투자자가 선호하는 도심(CBD) 오피스 매물 조건은

서울 도심권(CBD) 오피스에 대한 투자자들의 관심이 다시 살아나고 있다. 공급 과잉 우려가 이어지고 있음에도, 투자 적정 규모와 장기 임차 확보, 개발 가능성이 맞물린 매물에는 여전히 자산운용사들이 몰리고 있다.

13일 오피스업계에 따르면, 최근 매수 희망자들은 3000억~4000억원 수준의 CBD 오피스 매물을 선호하고 있다. 이 정도 가격대의 자산은 부동산 운용사 입장에서 자금 조달 부담이 덜한 편이다. 오피스 담보대출에 대한 금융사의 참여 의향은 긍정적인 반면, 오피스 에쿼티 투자자는 여전히 구하기 어렵다.

한 자산운용사 본부장은 “담보대출 비중을 절반 수준으로 맞추면 보증금 등을 제외한 에쿼티 규모가 1000억원대 중반”이라며 “이 정도면 단독 투자자를 유치하기에도 유리하다”고 말했다.

실제 지난달 입찰이 진행된 현대그룹 연지사옥은 연면적 1만5872평 기준으로 3000억원 후반의 매각가가 형성됐고, 시장 예상보다 많은 15곳이 입찰에 참여했다. 현대그룹은 이 중 11곳을 대상으로 인터뷰를 진행하고 있으며, 조만간 우선협상대상자를 선정할 예정이다.

센터포인트 광화문은 그보다 더 높은 평당 약 3670만원, 총 4300억원 수준에 거래가 진행 중이다. 지난 5월 입찰에는 8곳이 참여해 흥행을 기록했고, 교보AIM자산운용이 우선협상대상자로 낙점됐다. 업계 관계자는 “센터포인트는 투자 적정 규모에 부합한 도심 자산이라는 점이 수요를 끌어낸 요인”이라고 분석했다.

장기 임차 구조 또한 핵심 선호 요건이다. 최근 거래된 자산들은 공통적으로 4~7년 이상의 평균 임대 만기를 확보하고 있었다. 과거 오피스 수요가 강했던 시기에는 임대 만기가 짧은 매물을 저가에 사들여 임대료를 높이는 밸류애드 전략이 유효했다. 하지만 현재는 공실과 공급이 모두 증가하면서 장기적이고 안정적인 임대 수익이 더 중요해졌다.

센터포인트 광화문은 김앤장 법률사무소가 주 임차인으로 2031년까지 임대차 계약을 체결한 상태이며, 현대그룹 연지동 사옥은 현대그룹이 2032년까지 마스터리스 방식으로 책임 임대를 약속한 자산이다. 또 다른 도심권 매물인 크레센도 역시 김앤장 법률사무소가 2029년까지 임차 계약을 맺었으며, 이에 힘입어 지난 4월 코람코자산신탁에 매각 완료됐다.

앞으로 입찰이 예정된 이마트타워도 장기 임차 구조로 인해 투자자 관심을 끌고 있다. 현재 전체 면적의 약 98.6%를 이마트가 사용 중이며, 임대차 계약은 2033년 2월까지 유효하다. 인근 자산 대비 임대료 상승률과 렌트프리 조건도 우수하다는 평가다.

향후 개발 가능성도 매수 시 플러스 요인으로 작용하고 있다. 5년 운용 후 원활한 엑시트를 위해선 재개발과 같은 매력 요인이 덤으로 작용한다. 현대그룹 연지사옥의 경우, 현재 용적률은 278%지만 율곡로 지구단위계획상 재개발 시 용적률 완화를 기대할 수 있다. 실제로 한 대형 건설사가 주거 개발 목적의 인수 의향을 밝히며 이번 입찰에 참여했다.