마스턴운용 보고서 "내년 서울서 45만평 오피스공급에 공실 증가 우려"

내년에 마곡지구를 중심으로 서울 오피스가 약 45만평 공급됨에 따라 공실률이 상승할 것이라는 분석이 나왔다.

마스턴투자운용 리서치(Research&Strategy)실은 19일 '2024년 이후 서울 오피스 및 수도권 물류시장에 대한 전망' 보고서를 내놨다. 보고서에 따르면 2분기 기준 2.7%의 낮은 공실률을 나타낸 서울 오피스 시장도 내년에는 일시적 공급 확대와 경기 둔화, 기업 인력 구조조정의 영향을 받아 공실률이 증가할 것으로 전망됐다.

내년 마곡에 약 20만평의 신규 오피스가 들어서는 것을 포함해 약 45만평의 오피스 공급이 예정돼 있다. 공급물량이 증가하는 반면 경기침체로 기업이 인력을 줄이면서  오피스 수요는 감소할 것으로 전망됐다. 오피스 공급 물량이 수요보다 많아 과잉공급 기조가 이어지면서 견고했던 오피스 시장도 흔들릴 수 있다는 것이다.

렌트 프리(Rent-Free, 일정 약정 기간 동안 오피스를 무상 임대해 주는 것) 감소로 인해  상승세였던 오피스의 실질 임대료는 최근 소폭 꺾인 상황이다.  그럼에도 최근 몇 년간 임차인들의 '플라이트 투 퀄리티(Flight to Quality, 더 좋은 환경의 건물에 임차하려는 경향)' 현상 증가에 따라 프라임급 오피스의 실질 임대료 상승률이 비프라임급 오피스 대비 높다.

물류센터 시장과 관련, 마스턴운용 R&S실은  초과 공급에 대한 우려가 이미 현실화됐다고 분석했다. 올해 말까지 약 200만평, 24년에도 최대 약 150만 평 정도의 신규 공급이 예정돼 있어서다.

공사비 및 금리 상승으로 인해 일부 준공 일정이 지연되는 사례가 발생하는 것을 감안해도 지난 2분기 약 16% 정도인 평균 공실률이 연말에는 20% 초반, 내년에는 20%대 중후반까지 치솟을 것이라고 전망했다.

유명한 마스턴운용 R&S실 실장은 “잠재 경제성장률 하락과 금융시장의 불확실성이 상업용 부동산 시장에 부정적 영향을 미치고 있어 내년에는 투자시장 침체가 예상된다”며 “현재 매도자와 매수자 간의 기대가격 차이가 어느 때보다 커 거래 성사 사례가 크게 감소한 상황”이라고 말했다.