새금고, 공동·집단·관토대출 5차 가이드라인 시행..엑시트분양률 하향 조정

새마을금고(새금고)가 공동대출·집단대출· 관리형토지신탁(관토) 사업비대출 등  이른바 부동산개발 3대 금융상품의 대출을 제한하는 5차 가이드라인을 이달부터 시행했다.  지난해 7~11월 중 1~4차 가이드라인을 내놓은지 5개월만이다.   최근 새마을금고의 PF대출 연체 우려가 커지자 대출을 옥죄는 자체 가이드라인을 다시 마련한 것이다.

9일 새마을금고중앙회에 따르면 새마을금고는 이달부터 3대 부동산개발 대출 취급을 제한하는 5차 가이드라인을 시행하고 있다.

우선 공동대출 취급이 바늘구멍이다.  새마을금고는 부동산 개발사업 대출시 대개 단위 금고 1곳이 주간사(주선 금고)역할을 하며 다른 단위 금고를 모아 공동 대출형태로 취급한다.

이번에도 공동대출은 원칙적 취급 제한되는 기조가 유지된다. 다만  예외 유형을 충족하면 취급 가능하다.

예외 유형은  ✅ 연간 임대소득이 담보대출의 연간이자비용 1.3배 이상일 것 ✅ 미분양 담보대출은 분양(임대)률 70%이상이되 담보인정비율(LTV) 50% 이하일 것  ✅  시중은행(지방은행 제외) 또는 새금고중앙회가 동일 대출순위로 참여하고 그 순위 내 참여비율이 40%이상일 것 등이다.

집단대출도 원칙적 취급 제한되지만 일정 시공사 요건을 충족하면 제한적으로 취급할 수 있다.  주택도시보증공사(HUG) 보증이 있을 경우 시공순위 100위 이내 또는 신용등급 BBB+이상 건설사 요건을,  HUG 보증이 없으면 시공순위 50위 이내 또는 신용등급 A-이상 건설사 요건을 각각 충족해야 한다.

관토대출도 막히며 예외요건 충족시 제한적으로 이뤄진다. ✅ 시공능력순위 100위 이내의 시공사가 참여하거나,  ✅ 은행 또는 새금고중앙회가 동순위로 대출 참여하고 이들의 비율이 40% 이상이거나  ✅프로젝트 자기자본 비율이 40% 이상이어야 한다.

전월말 예대비율 95%를 초과하는 예대비율 과다금고는 취급 금지된다.  금고 대출액 200억원 이상일 경우 사업의 총 대출모집금액의 60% 이하여야 참여 가능하다.  대출의 만기 기한 연장은 신규 대출에 준하여 취급하되 만기연장 단위는 1년 이하로 제한된다.

이밖에 관토대출은 분양형 사업만 취급 가능하다. 차입형 토지신탁, 하이브리드(혼합형) 토지신탁은 아예 대출 취급하지 말라고 가이드라인에 못박았다.

부동산 물건별 엑시트분양률도 추가 강화

한편 이번 5차 가이드라인에 따라 부동산 물건 종류별 취급 조건을 제시했는데 엑시트(EXIT)분양률을 더욱 낮췄다.  

엑시트 분양률이란  새금고의 대출금 상환이 가능한 사업성평가보고서상 분양률 예상치다.  공동주택의 대출 취급 조건은 엑시트 분양률이 65% 미만에서 60%(도시형 생활주택의 경우 50%)미만으로 하향 조정됐다.

근린생활시설 엑시트 분양률은 50%미만에서 40% 미만으로 내려갔다.  수도권 55%, 비수도권 50%인 생활숙박시설은 모두 40% 미만으로 하향 조정됐다. 자동차관련시설도 50%미만에서 40%미만으로 하향 조정됐다.  부동산 물건 모두 HUG의 미분양관리지역일 경우 10%p 추가 강화돼 적용된다.