제이알리츠, 5.8억 유로 벨기에 담보대출 연장 완료 '눈앞'

제이알글로벌리츠가 소유한 벨기에 브뤼셀 소재 파이낸스타워의 5억8400만 유로 규모 대출 연장이 이르면 이번주 완료된다.  올해 유럽에서 최대 규모 오피스 리파이낸싱 딜을 한국 자본이 성취하는 것이라고 한다.

9일 제이알투자운용에 따르면 브뤼셀 파이낸스타워 담보대출 연장 건이 이번주 클로징을 타깃으로 마무리 단계에 있다.  당초 7억2400만유로의 담보대출 만기가 이달 말 도래하지만  부분 원금 상환 후 5억8400만유로 대출을 3년 연장하는 것으로 가닥이 잡혔다.  일부 대출금(1억4000만유로)을 상환하는 것은 건물 감정평가 결과 자산가치가 떨어졌고, 담보인정비율(LTV)도 함께 하락했기 때문이다.

대주단에는 기존 앵커대주인 알리안츠를 포함해 총 4개 유럽계 대출기관이 그대로 참여한다.  대출 기준금리인 유리보(Euribor) 3년물 금리에다 현지 금융사 마진  스프레드(2~2.5%)를 얹어 차환 금리가 결정됐다.  이에 금리는 기존 1.05%에서 4% 이상으로 오를 것으로 예상된다.

제이알글로벌리츠의 자리츠(제이알26호)를 통해 이 건물을 소유한 제이알운용 측은 1억4000만유로에 달하는 대출상환금을 마련하기 위해 2100억원의 회사채(단기채 포함)를 발행했다.  회사채로 차입한 자금으로 제이알26호에 증자(자금보충)했고 해당 자금은 지난주 유로화 환전을 거쳐 이번주  현지 건물 소유주인 자회사(FIIS) 자본금 확충(증자) 대금으로 사용된다. 일부 상환해도 담보대출 연장 이후 동일한 규모의 타인자본 수준을 유지하게 된다.

제이알운용 관계자는 "소유주가 펀드였다면 수익자를 상대로 유상 증자를 받거나 아니면 후순위(메자닌) 대출을 받아야 해 자금 보충이 어려웠을 텐데 리츠는 회사채 발행이 가능해 자금 조달 어려움을 극복했다"고 말했다.  제이알글로벌리츠의 이번 회사채 발행금리는 연 6.5%다.  KB증권 등 5개 증권사가 인수단에 참여했다.

이번 담보대출 연장은 올해 유럽을 통 틀어 최대 규모 리파이낸싱 거래라고 제이알운용 측은 설명했다.  제이알운용 관계자는 "5억 유로 이상의 유럽 실물 담보대출 딜을 한국 자본 스스로 해냈다는데 의미가 있다"고 평가했다.

파이낸스타워는 브뤼셀 펜타곤에 위치한다. 본관과 별관, 주차장 건물을 합친 연면적이 20만㎡(6만885평)를 웃돈다. 1982년 준공 후 2008년 리노베이션을 완료했다. 벨기에 연방정부 산하 건물관리청이 오는 2034년까지 100% 면적을 사용한다.