"최고가 저리가"..펀딩 능력이 중요해진 오피스매매시장
삼성SDS타워와 마제스타시티 타워1, 골든타워에 이르기까지. 최근 서울 요지에서 오피스 매매가 성사되거나 거래 직전에 놓인 곳들이다. 이들 부동산에는 또 하나 공통점이 있다. 가장 높은 가격을 써낸 업체와 거래되지 않았다는 점이다. 금융시장 불확실성이 커지면서 가격은 물론 인수자금 조달 능력이 오피스 매매를 성사시키는 핵심 포인트가 됐다는 분석이 제기된다.
17일 오피스업계에 따르면 대신자산신탁은 지난 14일 강남구 삼성동 골든타워의 인수 우선협상대상자 지위 획득을 포기했다. 매도자인 코람코자산신탁 리츠가 송부한 '우협 선정 관련 MOU안' 체결을 수용하지 않은 것이다.
코람코신탁 관계자는 "대신자산신탁이 당초 계획한 대로의 자금 모집이 어려워진 것으로 안다"면서 "이번주 중 향후 매각 방향과 일정을 다시 결정할 계획"이라고 말했다. 코람코신탁은 차순위 가격을 써낸 기업에 MOU안을 송부하거나 재입찰 등을 검토하는 것으로 전해졌다.
앞서 대신자산신탁은 지난달 치러진 골든타워 인수전에 참여하면서 평당 4000만원대의 높은 가격을 제시했다. 마스턴투자운용과 같은 다른 인수 후보자를 가격면에서 압도한 바 있다. 골든타워 매도자는 국민연금이 100% 출자한 코크렙NPS제1호 리츠다.
서초동 마제스타 타워1 매각 관련, 우선순위자와 차순위자간 운명이 엇갈렸다. 건물 소유주인 이지스자산운용은 지난 12일 마제스타 타워1의 새 우선협상대상자로 코람코자산신탁-NH투자증권을 선정해 통보했다. 기존 우협인 F&F가 평당 3750만원을 제시해 우협으로 선정됐지만 이 빌딩 인수를 진행하지 않기로 결정해 차순위자에 인수 기회가 넘어간 것이다. F&F는 사옥 활용 목적으로 최고가를 써냈지만 중도에 인수 의향이 바뀐 것으로 알려졌다.
이후 이 건물 소유 펀드의 투자자인 미국계 인베스코가 신속한 매각을 원해 차순위자로 우협의 공이 넘어갔다. 마제스타시티 2개동 오피스 중 타워2를 이미 보유중인 코람코신탁은 이번에 타워1을 인수해 자산관리 효율을 높인다는 전략이다. 코람코신탁 관계자는 "예상하지 못한 우협 선정 기회를 갖게 됐다"면서 "마제스타 한 단지 내 2개 오피스동을 보유하면 관리비용을 크게 떨어뜨릴 수 있다"고 강조했다.
잠실 삼성SDS타워 딜 역시 처음부터 자금조달 이행 가능성을 중요한 심사 포인트로 보고 KB자산운용을 우협으로 지난달 말 선정했다. 인수전에 참여해 숏리스트까지 오른 한 신생 자산운용사가 우협 선정자인 KB자산운용사에 비해 더 높은 가격을 제시했던 것으로 알려졌다. 그러나 매도자인 유경PSG자산운용은 숏리스트 업체를 대상으로 인터뷰한 결과 KB자산운용의 제시 가격과 자금조달 이행 능력을 고루 평가해 우협으로 선정했다. KB운용이 제시한 가격은 평당 약 2850만원이며 건물 가격은 8500억원이다. KB운용은 KB금융그룹 계열 자금을 활용한 펀드에다 오피스담보대출을 활용해 인수할 계획이다.
전문가들은 금융시장이 불확실한 시기에 프라임급 오피스를 인수하려면 적절한 인수 가격과 자금조달 능력을 동시에 갖춰야 한다고 설명한다. 과거 유동성이 풍부한 시기에는 자금조달이 어렵지 않았지만 지금은 펀딩 과정에서 여러 난관에 부닥쳐 고전할 수 있어서다.
이형구 젠스타메이트 리서치·컨설팅본부장(상무)은 "지금은 금융기관들이 투자를 조심하고 가려서 하는 시기"라며 "블라인드펀드를 갖고 있거나 전략적투자자(SI)를 끼고 있어 자금조달 능력이 뛰어난 자산운용사가 오피스 거래 인수전에서 유리하다"고 설명했다.
