재무구조 우량한 시공사로 PF딜 쏠림 심화
최근 금융시장 불확실성이 커지고 PF부실 위기가 재부각되면서 재무구조가 우량한 시공사로 개발사업 딜이 쏠리고 있다. 재무상태가 열위하거나 자금경색 우려가 있는 건설사를 피해 신용도가 높은 대형 시공사 위주로 금융권 자금이 집중되고 있는 것이다.
물론 올 상반기에 PF약정을 체결하고 자금을 인출한 주요 딜을 보면 대형 건설사가 시공사로 참여한 건이다. 상반기 인출 딜로는 △아산 배방읍 공동주택(시공사 포스코이앤씨)을 비롯해 △인천 효성지구 공동주택(롯데건설) △광주 첨단지구 공동주택(현대엔지니어링) △이태원 유엔사부지 고급주거사업(현대건설) 등이 있다.
그러나 하반기 들어 동일한 1군 시공사여도 소위 재무 관련 잡음이 없는 건설사로 딜 쏠림 현상이 더욱 두드러지고 있다는 게 금융권의 설명이다. 금융권이 선호해 PF자금 모집이 용이한 시공사로는 삼성물산(AA+) 현대건설(AA+) 현대엔지니어링(AA+) DL이앤씨(AA-) 포스코이앤씨(A+) 한화(A+) 정도가 꼽힌다. 한 시중은행 부동산금융본부장은 "같은 대형 건설사이더라도 재무건정성이 좋지 않은 건설사의 개발사업에 자금을 장기간 투입하기 부담스런 상황"이라고 말했다.
실제 연내 클로징(금융 약정)을 앞둔 랜드마크급 대형 PF프로젝트로 이마트 성수부지 개발과 한남3구역 재개발사업이 꼽히는 데 각각 삼성물산과 현대건설이 시공사로 참여한 사업이다.
2조원대 PF금융을 모으는 이마트 성수부지사업(K프로젝트)은 금융권의 참여의향서를 일찌감치 모집해 정식 PF대출 약정을 앞두고 있다. 2조1000억원의 사업추진비를 조달하는 한남3구역조합도 현대건설의 채무보증에 힘입어 이달 중 사업비조달 약정을 체결할 예정이다. 특히 이 사업에는 일부 은행들이 동일인 여신한도 규제를 완화하면서까지 참여할 계획이다. 현대건설에 대한 대출 익스포저(위험노출)가 은행 한도에 찼지만 한도 규제를 풀어 한남3구역사업에 참여한다는 의미다.
지난달에는 울산 학성동 지역주택조합이 한국투자증권을 대표 주간사로 대주단과 1950억원 한도의 PF대출약정을 체결했는데 이 사업 시공은 포스코이앤씨가 맡는다. 포스코이앤씨는 최초 대출 실행일로부터 43개월 경과일까지 사용승인을 득하는 조건의 책임준공 의무를 부담한다. 이 사업 대주단에 참여한 증권사 관계자는 "지역주택조합 경험이 많은데다 신용도가 우수한 포스코이앤씨가 시공사를 맡은 점이 대주단 참여 결정에 중요한 기준이 됐다"고 설명했다.
지난달 말 한화 역시 KB금융그룹이 대주단을 구성한데 힘입어 서울역북부역세권개발 관련 7400억원 한도의 PF대출 약정을 체결했다. 사업 시행 주체이자 시공사인 한화그룹에 대한 신용을 보고 KB금융 계열사가 전체 대출을 책임진 것이다. 이 덕에 한화는 후순위에 일부 자금보충과 같은 간접적 신용보증을 제공하고 대출채권 전반의 연대보증 없이 금융을 조달했다. 시행사 엠디엠도 서울 광장동 한강호텔 부지 개발사업과 관련, DL이앤씨를 시공사로 낙점하고 PF자금 모집에 들어갈 예정이다.
초우량 시공사로 쏠림 현상이 두드러지다 보니 시공사에 따라 대출금리 격차가 벌어지는 등 빈익빈 부익부 현상이 심해지고 있다. 재무구조가 우량한 건설사의 사업에 금융권이 몰리는 덕에 이들이 참여한 사업지는 비교적 낮은 금리에 금융을 조달하고 있다. 삼성물산이 참여한 이마트성수부지 개발사업의 PF금리는 6%후반대이며, 한화의 서울역세권북부개발사업 PF금리는 7%중반대에 자금을 조달했다. 평균 PF대출 금리가 10% 안팎을 오가는 점을 고려하면 퍽 낮은 것이다.
시중은행 관계자는 "현대건설과 같은 우량 시공사들은 조건이 좋은 사업장을 골라 참여하는 등 시장에서 특급대우를 받고 있다"면서 "반면 우량 건설사가 아닌 일반 시공사가 참여한 사업은 높은 금리에 분양불 조건을 내걸어도 대주모으기가 쉽지 않는 등 양극화가 커지고 있다"고 말했다.
