중소형 자산상품 '임대형 기숙사'의 차별화 전략은?

 1인 가구 증가에 힘입어 임대형 기숙사 상품이 주거 개발시장에서 핫 아이템으로 떠오르고 있습니다.  마침 임대형 기숙사와 관련된 '건축법 시행령'이 지난 2월 14일에 시행되면서, 일반 투자자도 임대형 기숙사 법을 활용할 수 있는 새로운 기회가 열렸습니다. 그렇다면 중소형 개발자산인 임대형 기숙사와 관련, 누구를 상대로, 어떻게 접근하면 좋을지 함께 고민해 보도록 하겠습니다.

누구를 대상으로 기획해야 할까?

먼저 우리가 주목해야 할 핵심은 1인 가구의 증가입니다.   출산율이 감소하면서 인구는 감소하고 있으나 1인 가구의 비중은 계속 늘고 있습니다. 통계청에 따르면, 전체 가구 중 1인 가구가 차지하는 비중은 2030년에 35.6%로, 2050년에 약 40%로 증가할 것으로 예상되고 있습니다.

그러나 1인 가구의 증가와 함께 1인 가구의 소득 수준을 고려할 때, 고가의 임대료를 지불할 수 있는 1인 가구는 제한적일 것으로 보이며, 일반적으로 낼 수 있는 임대료 수준은 중위 소득층에 집중될 가능성이 높아 보입니다. 이런 이유로 향후 임대형 기숙사의 형태나 이용자의 다양성은 더욱 세분화 되고 다양해질 것으로 예상됩니다.

1인 가구의 증가와 다양한 입맛 변화에 대응하려는 기업들로는 SK D&D의 에피소드, 맹그로브, 로컬스티치 등이 있습니다. 그런데 중소형 자산 소유자들도 이 새로운 시장에서 성공할 수 있는 방법이 있을까요?

맹그로브와 에피소드와 같은 기업형 기숙사는 다양한 커뮤니티 공간과 우수한 입지를 바탕으로 20-30대를 겨냥 마케팅을 벌이고 있습니다.

이러한 기업형 기숙사들은 일반적으로 상업용 또는 준주거용 부동산에서 운영되기 때문에 부지 가격 및 서비스 공간을 고려해야 하며, 따라서 임대료 수준이 상당히 높습니다. 이로 인해 기업형 기숙사들의 주요 고객층은 20-30대 중상위 소득자를 타깃으로 구성되는 경우가 많은데요.

중위 소득군이 높은 1인가구의 소득 수준을 고려할 경우 가격적 메리트와 가성비있는 콘텐츠를 제공한다면  중소 자산인 임대형 기숙사도 대형자산에 비해 더 다양한 상품과 서비스를 어필할 수 있는 잠재력이 커 보입니다.

예를 들어, 20-30대 연령대의 소비 패턴을 살펴보면 특별한 경험을 추구하며, 새로운 환경에서 자신을 표현할 수 있는 공간을 선호하는 경향이 강합니다.

임대형 기숙사를 기획하는 분들이 이러한 소비자 선호도를 고려해 취향에 맞는 공간을 기획할 수 있다면 임대형 기숙사 시장은 향후 더 다양한 형태로 분화될 것으로 보여집니다. 그럼 어떤 차별화 전략을 고려할 수 있을지 조금 더 구체적으로 살펴보도록 하겠습니다.

펫하우스, 북스테이, 외국인 전용 등 '임대 기숙사의 새 발견'

1.팻하우스

현재 팻 시장은 급속한 성장을 지속하고 있습니다. 2026년까지 시장 규모가 5조7000억 원에 이를 것으로 예측됩니다.

특히 서울 및 경기도 지역에서는 반려동물을 키우는 가구 수가 500만 가구를 넘어섰는데, 이런 지표를 증명 하듯 팻 식음료, 팻 병원, 팻 호텔, 팻 장례 서비스, 팻 의류 등 기업들은 다양한 마케팅 전략을 선보이며 이 증가하는 수요를 충족하려고 노력하고 있습니다. 이러한 팻 시장의 성장 변화은 향후 라이프 스타일 및 주거 공간에도 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.

실제로 기업형 기숙사 분야에서는 이미 이러한 변화에 신속하게 대응하고 있습니다. 그러나 상주 인구가 많은 주거 부동산에서 팻 하우스를 전체적으로 도입하기는 어려울 것으로 보이며, 한정된 공간을 활용해 새로운 아이디어를 제시하는 것이 더 현실적입니다. 중소형 부동산은 이러한 측면을 고려해 팻 주거 공간을 특별히 디자인한다면 브랜드의 독창성을 높일 수 있을 것입니다.

추가로 대형 건물의 경우 옥상을 활용해 반려동물의 놀이 공간이나 산책 공간을 제공하고 있습니다. 중소형 건물(자산)도 이러한 아이디어를 참고해 옥상 및 유휴 공간을 활용한 팻 놀이터나 산책 공간을 마련한다면, 반려동물과 함께하는 1인 가구의 선호도가 높아질 것으로 예상됩니다.  이러한 부가 서비스를 제공함으로써 일반 중소형 기숙사와 비교해 가격 경쟁력을 높일 수 있을 것입니다.

2. 북스테이

책과 스테이 공간을 조합해 보는 건 어떨까요? 조용한 공간에서 독서를 즐기는 사람들에게는 북스테이와 같은 컨셉을 차용하여 임대형 기숙사를 고려하는 것 역시 좋은 아이디어일 것입니다. 다만, 이러한 아이디어를 실현하기 위해선 작은 공간이라도 공용부 공간이 필요합니다. 작은 자산일 수록 하나의 특화된 공용부 공간을 마련하는 것이 중요한 포인트가 될 것 입니다.

수익율을 극대화하기 위해서 어느 정도의 침대 수가 적절한지 계산해봐야 합니다. 이 부분은 자산의 투입된 비용 및 금융 비용을 함께 고려해야 하며, 사전에 공실률을 고려해 적정한 수익률을 계산해야 합니다.

3.외국인을 위한 임대형 기숙사

한국의 인구가 줄어들고 있지만, 흥미로운 사실은 외국인 유입은 증가하고 있다는 것입니다. 이러한 추세를 고려해, 외국인들과 함께 누릴 수 있는 공간과 상품을 브랜드화한다면, 미래에 성장하는 사업 기회를 뚜렷하게 제시할 수 있을 것입니다.

다만 해당 서비스는 언어 지원이 반드시 필요하며, 단순히 공간을 구현해 제공하는 것만으로는 완벽한 상품이 되기 어려울 수 있습니다. 실제로 외국인 다수가 한국 생활에서 어려움을 겪는 주요 이유 중 하나가 언어로 인해 발생하고 있기 때문입니다.

증가한 외국인은 누구일까?

한국의 인구가 5만명 줄어드는 동안, 외국인 거주 인구는 10만명 늘어났습니다. 이러한 상황에서 우리는 외국인 대학생, 근로자, 선생님, 연구원 등 다양한 직업 및 지역을 고려해 외국인 시장을 세분화하고 관련 상품을 기획해야 합니다.

외국인 거주 인구의 증가는 새로운 기회를 제공할 것입니다. 특히 전자/IT 분야에서 외국인 연구자와 기업 협력이 늘어나는 것은 주목할 만한 현상입니다.

관련 기업과 대학들은 서울뿐 아니라 서울 근교의 산업 단지, 지방대 인근에서도 수요가 늘어날 것으로 전망되므로, 해당 지역에 자산을 보유한 분들이라면 이러한 동향을 참고해 상품을 기획하는 것 역시 상품 기획 및 공실률 관리에 좋은 아이디어가 될 것입니다.

외국인 주거 관련 정부정책에 주목하자.

외국인을 타깃으로 상품을 기획하는 분들에게는 정부 및 지자체의 정책을 참고해 사업 계획을 수립하는 것을 추천합니다. 특히 서울은 외국인을 위한 지원 서비스가 다른 지역에 비해 상대적으로 다양하게 제공되고 있지만, 지방 지역에서는 제한적인 서비스만을 받을 수 있는 경우가 많습니다. 아직 지방의 외국인 비중은 높지 않기 때문에 '한국인과 외국인 믹스 전략'을 활용해 시장의 반응을 보면서 진행해도 좋을 것입니다.

다만 아직 외국인에 대한 서비스는 현재 매우 제한적으로 이러한 정보의 불균형을 이용한 마케팅 전략은 서비스 차별화 성공에 크게 기여할 수 있습니다. 그러나 언어 장벽을 꼭 고려해야 합니다. 외국인 다수가 한국에서의 언어 어려움을 겪고 있기 때문에, 언어 지원을 효과적으로 제공하는 것이 중요합니다. 다만, 외국인을 고려한 부동산 투자 및 사업은 미래의 성장 동력 중 하나가 될 것으로 전망 되기 때문에 미리 준비 하고 서비스를 기획한다면 뚜렷한 차별화가 가능한 시장이 될 것입니다.

참고로 제가 몸담은 브라이튼은 부동산 및 스테이 서비스 분야에서 언어 및 부동산 자문 사업을 지원하는 준비를 진행하고 있습니다. 특히, 지방과 서울의 불균형을 고려해 지방에서 사업을 기획하는 분들을 위한 외국인 전문자문 및 지원서비스를 제공할 예정입니다.

맺음말

이번 글에서 차별화라는 용어를 많이 사용한 것 같습니다. 차별화는 혁신적인 것만을 의미하는 것은 아니며, 기초적인 원칙에 충실하는 것 또한 차별화가 될 수 있습니다.

대형 자산의 경우 효율적인 운영을 목표로 자동화 시스템을 도입하며, 범용 모델을 기본으로 삼아 추가 상품을 개발하는 방식으로 상품이 기획됩니다. 대형 자산은 다양한 휴식, 레저 및 업무 공간과 같은 다양한 편의 시설을 제공할 수 있습니다. 반면, 중소형 자산은 공간의 제약으로 인해 동일한 서비스를 제공하기에는 한계가 있습니다.

따라서 중소형 자산에서 임대형 기숙사를 기획하는 분들은 마케팅 타깃 그룹을 좀 더 세분화해 공간을 개발하고 임대 마케팅을 진행해야 합니다.

예를 들어, 펫 하우스를 기획하는 경우, 월 1회 애견 케어 서비스 또는 애완동물 간식 제공할 수 있습니다. 아니면 임대형 기숙사 본연에 충실해 사용자를 위한 간단한 조식 서비스를 제공할 수도 있습니다.

큰 커뮤니티 공간을 제공할 수 없기 때문에, 작은 공간을 활용하여 미술품, 꽃, 책 등의 월 정액 서비스를 활용해 작은 공간에서도 새로운 느낌을 선사하거나 새로운 경험을 제공하는 것이  중소 자산인 임대형 기숙사의 차별화 전략이 될 수 있습니다.

사용자에 더 친근한 서비스를 제공함으로써 중소형 자산은 대형 자산에서 느끼기 어려운 차별화를 구현하고, 이를 통해  임대형 기숙사 브랜드를 잘 안착시킬 수 있을 것입니다.