이마트 성수부지(K-프로젝트), 2조PF '오버부킹' 속 기공식 먼저

이마트 성수부지(K-프로젝트) 개발사업이 2조원의 본PF금융 모집 달성이 확실시되자 사업 시작을 알리는 기공식을 먼저 개최했다.  빠르면 5월 말 PF대출 약정을 체결한 뒤에 실 착공에 들어갈 방침이다.

크래프톤, 교직원공제회, 농협중앙회, 미래에셋자산운용 등으로 구성된 사업주 컨소시엄은 29일 서울 성동구 성수동2가 333-16번지 일원에서 컨소시엄 임직원, 사업관계자 등 100여명이 참석한 가운데 K-프로젝트 기공식을 열었다.

앞서 본PF 주관사인 미래에셋증권은 이달 중 대주 참여 의향을 접수한 결과 오버부킹(초과 청약) 속에 목표액인 2조원을 채운 것으로 알려졌다. 5월 초 각 금융사별 내부 승인을 거치는 절차를 밟은 데 이어 대출액을 확정한다.  시공사와 임차인, 펀드 AMC(운용사) 등 3박자를 두루 갖춘 우량 딜로 평가되면서 PF혹한기에도 이 사업 참여를 희망하는 금융사가 적지 않았다는 후문이다.

사업주인 '미래에셋맵스사모부동산펀드66호'는 오는 6월 말 브릿지론 만기에 앞서 5월 말이나 6월 초 PF대출로 전환하고 공사 착공에 들어갈 계획이다.

K-프로젝트는 서울 성동구 성수동 2가 333-16 일대에 지하 8층 지상 17층 규모로 업무시설 5만4600평을 포함한 연면적 6만6600평(21만8093㎡)의 초대형 오피스 빌딩을 개발하는 사업이다.

미래에셋운용은 금융주간사로 미래에셋증권을 정하고 지난해 10월 잠재 대주로부터 대출참여의향서(LOI)를 접수한 바 있다. 그러나 연말 채권시장 불안으로 금리가 오르자 본PF 모집 절차를 잠정 보류하고 브릿지론(7210억원) 만기를 오는 6월까지 6개월 연장했다.  금리 안정세에 따라 이번에 PF모집을 재개한 것이다.

본PF 대출은 선순위 1조8000억원, 후순위 2000억원 등 총 2조원 규모다. 예비 대주들은 K프로젝트의 사업성과 채권보전장치를 높이 평가하고 있다. 펀드의  주요 투자자인 크래프톤이 건물 준공 뒤 본사 사옥으로 활용하는 업무시설 임차 계약을 맺어 개발 전에 이미 전체 연면적의 75%를 선임차했다.

2023년 프리츠커상(건축계 노벨상)을 수상한 데이비드 치퍼필드가 설계하고 삼성물산이 책임 준공하는 서울시 랜드마크 오피스인 점도 대주단 시선을 끌어모았다.

미래에셋맵스사모부동산펀드66호의 에쿼티 6750억원이 납입 완료돼 금융 안정성을 높였다.  미래에셋맵스펀드66호는 에쿼티 6750억원과 브릿지론 7210억원을 합쳐 지난 2022년 1월 이마트성수점 부지와 건물을 1조2200억원에 매입하며 개발사업 시동을 걸었다.

펀드 AMC인 미래에셋자산운용은 ‘K-프로젝트’를 스타트업과 IT기업을 위한 업무시설 외에도 지역 주민을 위한 휴식 및 문화시설을 갖추도록 조성하고, 친환경 냉난방 적용 등으로 ESG에 부합하도록 개발을 추진할 계획이다.