이지스운용, 석남 쿠팡물류센터 리파이낸싱에 9개 금융사 모았다

이지스자산운용이 인천 서구 석남동 쿠팡물류센터(혁신물류센터)의 리파이낸싱 대주단 9곳, 총 3500억원을 모으는데 성공했다.  '준공 후 담보대출' 성격의 리파이낸싱 자금은 오는 8월 건물이 완공되면 이지스운용의 인수대금으로 쓰인다.

28일 투자금융(IB)업계에 따르면  이지스운용이 쿠팡물류센터 리파이낸싱용 대주단을 모집한 결과 소폭 오버부킹됐다.  3500억원 모집액 대비 소규모 초과 신청된 것이다.  대출금이 배정된 대주단은 지난주까지 사내 대출심사 승인을 완료했다. 쿠팡 물류센터인 만큼 쿠팡이 10년 책임 임대차 계약을 맺어 공실 위험을 낮춘 것이 대출기관들의 참여를 촉진했다.  

삼성생명이 금융주간사이며 대주단은 9곳이다. 은행권에선 신한은행 하나은행 우리은행 산업은행 전북은행 등 5곳이 참여했다.  보험·공제회에선 삼성생명 DB손해보험 현대해상 교직원공제회 등 4곳이 이름을 올렸다.

삼성생명과 교직원공제회는  각각 삼성SRA자산운용과 신한자산운용의 대출형 펀드를 설정해 간접 대출 형태로 참여한다.  대출 만기는 3년이며 대출 금리는 변동금리 단일 트랜치다.  양도성 예금증서(CD 91일)+220bp(1bp=0.01%) 수준이다. 지난 26일 기준 CD수익률 3.75%에 220bp를 더하면 5.97% 수준이다.

잠정 대주단이 내부 심사 완료를 마무리했지만  리파이낸싱 대출약정은 오는 8월 초 체결될 전망이다.  건물 준공일이 다음달 예상됐지만  2개월 정도 늦춰진 것으로 알려졌다.

앞서 이지스운용은 '이지스인컴앤그로스제2의 4호 사모부동산 모펀드'를 통해  석남 쿠팡물류센터를 6000억원에 선매입하는 계약을 지난 1월 초 체결했다.  이지스인컴앤그로스제2호는 코어급 상업용 부동산에 투자하는 블라인드펀드다.

디벨로퍼 겸 매도자는 미국 사모펀드 KKR이 최대주주인 쿠커인더주PFV다.  물류센터 시공사는 동원건설산업이며 지난 2021년 8월 착공에 들어갔다.   이지스운용은  3500억원의 리파이낸싱 대출금과  부동산펀드 자금을 합쳐  8월 중도금 및 잔금을 치르고 최종 인수를 마무리지을 계획이다.

쿠거인더주PFV에는 최다 출자자인 KKR 외에 쿠팡, 퍼시픽자산운용, 한화투자증권, 신한은행, 신한투자증권 등이 참여했다.  작년 말 기준  PFV 자본금은 약 1000억원이며, PF대출금은 약 1750억원이다.   건설공사 도급액은 2130억원이다.

석남 혁신물류센터는 인천 서구 석남동 224-20번지 일대에  지상 8층 규모로 지어지며 연 면적은  29만9251㎡ 규모다.

한편 매도자(매도자 주주 포함)측은 이지스운용의 원활한 매입을 지원하기 위해 매수자의 자펀드가 발행하는 제1종 종류주식에 투자하는 계약을 체결했다.  자펀드에 대한 투자 한도는 890억원이며  제3자 자금을 끌어들일 경우 자동 차감하는 조건이다.