이지스 "2025년에도 상업용부동산 비우호적...실물은 코어, 개발은 NPL 노려라"
국내 상업용부동산시장이 새해에도 비우호적 여건이 지속될 것으로 예상돼 실물은 코어나 코어플러스, 개발사업은 부실사업장(NPL) 위주로 투자 기회를 모색해야 한다는 조언이 나왔다.
이지스자산운용은 31일 '2025년 시장전망 보고서'를 발표하고 자산 양극화가 심화되고 있어 기존·신규섹터 모두 투자사이클 전환에 대응할 필요가 있다고 제안했다.
대외 불안정성, 내수부담, 제한적 금리인하, 공급 편중 등으로 국내 상업용 부동산시장의 캡레이트 스프레드 확보에 비우호적 여건이 지속될 것이라고 예상했다.
대내외 정치적 불확실성에 따라 내년 상반기까지 환율과 자본시장의 변동성이 커질 것이란 분석이다. 관세 부담 증가로 수출이 둔화하고 기업 이익은 감소할 가능성이 큰 가운데, 외국자본은 더 높은 수익률을 요구하면서 유동성 쏠림 현상과 수요 위축이 심화될 것으로 예상했다.
섹터별로는 새해 오피스 시장 거래량은 2023~2024년 수준에 머무를 것으로 내다봤다. 소형 및 비우량자산 중심의 가격 조정, 임대료 상승률 둔화로 오피스 투자 환경이 약화되면서 양극화가 심화되는 영향이다. 기관투자자의 보수적 기조가 이어지며 자본 차익(Capital gain)에서 안정적 수익(Income gain) 중심으로 전환되고, ‘트로피에셋’ 등 우량자산으로의 자금 쏠림도 예상된다.
물류 시장은 가계 소비 위축과 비용 상승 압력으로 효율화·수익화가 화두가 되면서 거래 양극화가 심화될 것으로 보인다. 특히 NPL자산이 증가해 글로벌 투자자 중심으로 중순위 대출이나 후순위 에쿼티 투자를 확대하는 등 공격적 투자기조를 보일 것으로 전망했다.
호텔 섹터는 정치적 이슈로 일부 위축될 수 있으나, 환율 기저효과로 추가 성장 가능성도 있다고 분석했다. 다만 객실 단가(ADR) 상승과 비용 증가 속도의 균형이 투자 판단의 핵심 변수가 될 전망이다.
이에 실물자산에는 코어 중심으로 국내 자금이 몰리고, 개발 사업에는 대형 우량 입지 자산에 한정된 자금이 쏠리는 등 양극화될 것이라는 게 이지스운용의 진단이다. 투자자별로 보면 글로벌 투자자는 데이터센터·임대주택 등의 신성장 섹터에 공격적 에쿼티 투자에 나서는 반면 국내 투자자는 관망 기조를 지속할 것으로 내다봤다. 국내 대출기관은 자산별 선호 양극화를 보일 것으로 예상했다.
투자 방향으로 실물 자산에는 코어나 코어플러스 전략으로, 개발사업에는 NPL 중심으로 대응할 것을 이지스운용은 제언했다.
오피스·리테일 등 전통적 섹터는 안정적인 핵심(Core) 자산 중심으로 투자하고, 임대주택과 같은 ‘필수재’ 자산은 스케일업을 통해 규모의 경제 실현을, 데이터센터·라이프사이언스 등 고성장 섹터에서는 매니저의 전문성 강화가 중요하다는 것이다.
최자령 이지스운용 리서치실장은 "변동성과 자금 허들이 높은 시장에서 경쟁력 확보를 위해서는 자산에 대한 선택과 집중이 필요하다"며 "이번 투자 구조 및 사이클의 전환은 국내 부동산 시장의 새로운 기회 요인으로 수요자 중심의 시장 변화에 맞춰 성장 산업과 연계된 투자 기회를 포착하는 것이 중요하다"고 설명했다.
