이자부담 낮춘 'CPACE'금융...美 상업용 부동산시장서 각광
미국의 상업용부동산(CRE) 개발 및 리모델링시장에서 CPACE금융이 각광받고 있다. CPACE와 선순위 차입금을 합쳐 금융을 조달하면 고금리 환경에서도 상대적으로 금리부담을 낮출 수 있어서다. CPACE(Commercial Property Assessed Clean Energy) 파이낸싱은 사업주가 오피스나 호텔 등을 에너지 효율적이고 친환경 건물로 개발 또는 리모델링할 때 장기 고정금리로 빌려주는 프로그램이다.
25일 미 상업용부동산업체인 '마커스 밀리챕(Marcus & Millichap)' 보고서에 따르면 이달 기준 미국 상업용 부동산 대출금의 가장 낮은 금리는 6%대이며, 오피스나 호텔 등 위험성이 높은 부동산의 모기지저당증권(CMBS) 이자는 7~8%대에 이른다. 대출시장의 유동성 부족으로 금리 스프레드가 여전히 높은데다 대출을 위한 건물 담보인정비율(LTV) 비율도 낮아지면서 상업용부동산시장이 어려운 자금조달 환경에 처했다.
이런 가운데 CPACE금융이 이자부담 완화와 레버리지를 늘릴 수 있는 새로운 파이낸싱 구세주로 등장하면서 대출시장 갭을 메우고 있다.
CPACE란 건물의 에너지효율 향상 및 재생에너지 사용을 위해 소요되는 자금을 장기 대출로 빌려주고 건물의 가치평가 후 재산세 부과를 통해 대출 원리금을 회수하는 제도다. 디벨로퍼에 건설 및 리모델링, 건물개선을 위한 자금을 조달하는 기회를 제공한다. 부동산세(국세) 부과로 대출금을 회수함에 따라 상환불이행 위험이 낮아 장기(20~30년) 고정이율 대출이 가능하다. 투자자에 발행되는 장기 채권 형태로 CPACE자금이 조달된다.
건물의 소유권이 이전될 경우 차기 건물주가 대출금을 넘겨 받는다. 일종의 운영비용과 유사한 것이다. 현재까지 미국 31개 주와 워싱턴DC가 CPACE를 허용하고 있다. 지역성장과 지속가능한 개발을 촉진하기 위해 주 내 도시개발기관, 상업개발기관 또는 재무기관에 의해 관리된다.
원래 CPACE는 메자닌(후순위채)이나 우선주 자본에 비해 저렴한 대안금융으로 처음 소개됐다. 그러나 세금으로 대출이 상환되므로 자금구조에서 일반 대주단 앞단인 최선순위에 위치해 금융기관과 사업주가 크게 선호하지 않았다. 또한 2021년 미 연준의 기준금리 인상 이전에는 초저금리 기조여서 장기 고정금리인 CPACE금리가 높아 금리 매력이 없었다.
그러나 올 들어 상업용 부동산의 대출 LTV비율이 낮아지고 금리 스프레드가 오르면서 CPACE는 고정 이율로 저렴한 대출을 조달할 수 있는 대안이 되고 있다. CPACE는 기준금리인 국고채 10년물 금리(3.7%)에 340bp(3.4%) 스프레드를 더해 올인 금리로 7.1%를 형성한다. LTV는 30% 이내에 있다.
반면 CMBS채권의 A노트(선순위)로 조달할 경우 기준금리인 SOFR 1개월물 5.15%에 400bp(4%) 스프레드를 합쳐 9.15% 금리를 형성한다. 선순위 LTV는 55%다.
CPACE금융의 활용 방식도 다양하게 진화하고 있다. 일부 펀딩 구조는 최선순위인 CPACE 자금에다 LTV 80%까지 선순위 대출을 추가해 자금을 조달하고 있다. 이를 하이브리드(혼합형) CPACE 파이낸싱이라 부른다. 하이브리드 CPACE금융은 전통적 금융에 비해 더 낮은 이자율에 더 많은 대출금을 끌어모을 수 있다.
마커스 밀리챕 측은 "상업용 부동산의 대출금 만기가 속속 돌아오고 있지만 일반적으로 활용되는 자금조달 소스인 상업은행, 지역은행, 보험사 등의 자금 부족으로 차주들이 유동성 문제에 직면하고 있다"면서 "CPACE는 현재의 어려운 자본시장 환경을 해결하기 위한 자금조달 옵션 중 하나로 재조명되고 있다"고 분석했다.
