이든운용, 개발드림팀 모았다...1900억 블라인드펀드 약정

이든자산운용이 금융권은 물론 대형시공사, 디벨로퍼, 부동산신탁사 등과 손잡고 1900억원의 투자개발형 블라인드펀드를 조성한다.  이들 전략적 투자자와 프로젝트를 발굴, 투자하고 향후 시장 상승기에 매각하는 전략을 취할 예정이다.

2일 투자금융(IB)업계에 따르면 이든운용은 지난해 말 1900억원 규모 이든개발형일반사모부동산펀드제1호의 투자 약정을 체결했다.  군인공제회가 가장 많은 700억원을, 시공사인 현대건설이 400억원을 각각 투자한다.   현대건설은 시공 우선권 확보와 투자수익 제고 차원에서 펀드에 출자한다.  

아울러 군인공제회 계열의 대한토지신탁과 한국캐피탈, 디벨로퍼인 KT에스테이트, 금융사인 신한은행,  하나증권, KB증권, 이든자산운용 고유계정 등이 투자한다. 모두 9개 기관이 펀드 출자자로 뜻을 같이 했다.  블라인드펀드여서 펀드 설립 후 캐피탈콜(Capital Call, 투자요청) 일정에 맞춰 개별 프로젝트에 투자된다.

펀드 출자가가 개발사업의 핵심 참여자로 구성된 만큼 부동산 개발사업과 리모델링 방식 밸류애드형 사업에 집중 투자한다.  주요 투자 대상은 오피스, 주거시설, 물류센터, 데이터센터 등이다.  최소 14% 이상의 내부수익률(IRR)을 기대한다.  

이 펀드의 특징은 출자자가 제안한 프로젝트 중 투자 대상으로 채택되면  그 출자자에 딜의 여러 우선 권리가 주워진다는 점이다.  예를 들어 시공사에는 우선 시공권이, 금융사에는 우선 금융주선권이 부여된다.

1분기 중 1호 사업으로 웰스어드바이저리가 시행하고 현대건설이 시공하는 서울 강남구 수서역세권 오피스 개발사업에 투자를 단행할 예정이다. 수서역세권 B1-3,4블록에 세워질 오피스는 지하 8층 지상 15층 규모이며 건물명은 퍼블릭수서(가칭)다.

이든운용 관계자는 "수십 곳의 잠재 투자자 대상 태핑과 네트워킹 결과 펀드 가이드라인에 맞는 출자자를 선정했다"면서  "시장 상황이 좋지는 않지만 미리 우량 개발사업을 선점하면 경기 상승시 매각 타이밍을 잡을 수 있을 것"이라고 말했다.  

이번 펀드는 이든운용이 내놓는 4번째 블라인드펀드이자  개발사업 전문 첫 블라인드펀드다. 1호 블라인드 펀드인 이든에스피블라인드 1호는 2020년 2000억원 규모로 설립됐다. 신세계프라퍼티, 경찰공제회, 행정공제회 등 기관투자가의 자금을 받아 스탈릿성수 등의 리모델링 대상 자산에 투자했다.

2017년 설립된 이든운용은 맥쿼리리얼에스테이트 출신의 이상호 대표와 이지스자산운용 투자본부장 출신인 최호철 대표가 공동으로 이끌고 있다.  지난 2022년 말 기준 누적 운용액(AUM)은 3조400억원이며, 오퍼튜니티(개발사업 등의 고위험 고수익) 투자전략 자산이 1조6000억원으로 가장 많다.