현대운용, 뉴욕 오피스 '쓰리브라이언트파크' 메자닌 2400억 회수

현대자산운용이 미국 뉴욕 맨해튼 소재 고급 오피스인 쓰리브라이언트파크(3 Bryant Park)의 투자금 2400억원을 회수했다.  지난 2015년 국내 보험사 등을 유치해 투자를 단행한 이후 글로벌 부동산 침체 등 어려움을 겪었으나 10년 만기에 맞춰 상환받은 것이다.

현대운용은 쓰리브라이언트파크의 대출채권 10년 만기일에 맞춰 원금 전액을 상환 받았다고 12일 밝혔다. 현대운용은 이 자산의 메자닌(Mezzanine, 중순위채권)에 투자하는 사모부동산펀드를 설정해 지난 2015년 투자했다.  펀드 수익자는 DB손해보험, DB생명, 신한생명 등 보험사와 상호금융 중앙회다.  

이 빌딩은 지상 41층, 연면적 11만1486㎡ 규모로, 미국 뉴욕 맨하튼 1095 애버뉴에 위치한다. 뉴욕 미드타운 맨해튼에 위치한 랜드마크 자산이어서 펀드 설정 당시 주목받았다.

그러나 코로나19 이후 상업용 부동산 경기 침체로 뉴욕 오피스 시장이 직격탄을 맞으며 투자금 상환 불확실성이 컸다. 차주는 펀드가 보유한 대출채권에 대한 전액 상환이 어려울 수 있다는 입장을 전달하기도 했다.

그러나 연초 11억2500만 달러 규모의 리파이낸싱(refinancing)이 완료되면서 기존 대주들이 엑시트에 성공할 수 있었다.  기준금리 인하와 공실률 감소 등 해외 부동산 시장 회복 분위기 속에서 리파이낸싱을 별 무리없이 완료됐다.  뛰어난 임차인 구성, 프라임 입지, 높은 활용률(record utilization)이 이번 거래를 팬데믹 이후 중요한 오피스 리파이낸싱 사례로 만들었다. 신규 대주는 웰스 파고(Wells Fargo), 뱅크 오브 아메리카(Bank of America), 뱅크 오브 몬트리올(Bank of Montreal) 등이 참여했으며 리파이낸싱 주관은 JLL이 맡았다.

건물 소유주와 자산관리회사(AMC)는 각각 아이반호 캠브리지(Ivanhoé Cambridge)와 하인스(Hines)다.  현대운용은 "현지 자문사 및 펀드 수익자와 소통하며 선제적인 대응 전략을 수립했다"면서 "대출시장과 담보자산에 대한 분석을 바탕으로 다양한 해결책을 모색하고 차주와의 협상을 진행한 결과, 대출채권의 만기일에 맞춰 원금 전액을 상환 받았다"고 말했다.

쓰리브라이언트 파크는 현재 97.2%의 높은 임대율을 기록하고 있으며, 주요 임차인으로는 세일즈포스(Salesforce), 스티펠(Stifel), 데처트 LLP(Dechert LLP), US 뱅크(US Bank), 로이즈 뱅크(Lloyds Bank), 스탠다드 차타드(Standard Chartered) 등이 포함돼 있다.