한기평 "신탁사 책임준공확약 우발부채, 현실화 가능성 높다"

최근 수년간 부동산 신탁사의 실적 상승을 주도한 책임준공 확약상품(책준확약, 책임준공형 부동산관리신탁)이 우발 부채로 현실화될 가능성이 높다는 전망이 나왔다.

한국기업평가는 16일 '2023년 산업별 신용등급 전망-부동산신탁' 보고서에서  올 1~3분기 신탁사의 책준 확약 수주는 3875억원으로  전년 같은 기간에 비해 8.2% 감소했다고 밝혔다.  부동산업황 저하와 시공사의 경영악화에 따른 것이다.  

무엇보다 시공사의 신용위험 증가로 책준확약이 신탁사의 우발부채로 현실화할 가능성이 높아지고 있어 모니터링할 필요가 있다고 한기평은 설명했다.

책임준공 확약이란 시공사가 기한 내 건물을 다 짓지 못하는 상황이 발생했을 때 신탁사가  준공 의무를 부담하는 계약이다.  채무를 대신 이행하거나, 다른 시공사로 교체해 공사를 이어가게 된다.

한기평에 따르면 책준확약 사업에 참여하는 시공사의 83.5%가 도급순위 100위권 밖의 중소 시공사다.   이들 중소 시공사가 경영 악화로 디폴트 발생시 신탁사가 책임준공을 떠안게 된다.  

시공사를 교체할  경우 공사비용 등 추가 투입자금에 한해 위험을 부담하게 된다.  시공사 교체가 아닌 손해배상 의무를 이행하면 PF대출 원리금에 대한 신용위험을 부담하고, 대출채권 인수시 사업이 실질적으로 차입형 토지신탁 사업으로 전환된다.  

주요 신탁사 빅5의 3월 말 기준 책준확약 사업의 총 PF대출한도는 16조9000억원,  신탁사 전체의 총 PF대출한도는 최대 40조원에 육박할 것으로 추산된다.

이혁진 한기평 연구원은 " 신탁사 책임준공 이행의 포인트는 신속한 시공사 교체"라며 "그러나 부동산업황 저하와 시공사 경영환경 악화를 고려하면 시공사 교체의 지연 가능성이 높디"고 말했다.

한기평은 내년 부동산신탁업 등급전망을 중립적으로 봤다.  우호적이지 않은 사업환경 아래에 수익성이 저하될 것으로 예상되나 그간의 수주잔고 확대를 기반으로 영업수익은 안정적인 수준을 유지할 것이라는 이유에서다.

재무건전성은 낮아질 것이나 최근 수년간 재무건전성이 크게 개선된 점을 감안하면 재무지표 저하 폭이 단기간 내 신용도를 하락시키는 수준에 이를 가능성은 높지 않다는 것이다.

이 연구원은 " 차입형 토지신탁의 경우 분양경기 둔화로 인한 장기 미분양사업의 적체 심화 가능성을, 책준확약은  시공사 신용위험 확대에 따른 우발부채 현실화 여부를 각각 모니터링할 것"이라고 강조했다.