소규모 하이엔드주거 본PF 전환, '사전 분양'이 필수 코스
아스터개발은 최근 시공사인 상지카일룸과 ‘리카르디 아스턴 청담’ 개발사업과 관련 업무협력(MOU)을 체결했다. 이어 조만간 공사도급계약을 맺고 내년 초부터 본PF 자금 모집에 나설 계획이다.
시공사 선정이 마무리 단계에 있지만 아직 본PF 조달과 관련해 안심하기에 이르다. 최근 하이엔드 주거상품의 PF대주를 모으려면 사전 분양이 필수 코스로 자리잡고 있어서다. 이에 12세대 모집 가구에 대한 사전 분양 마케팅에 총력을 기울여야 한다.
12일 투자은행(IB)업계에 따르면 최근 소규모 하이엔드주거 개발사업과 관련, 사전분양 계약률을 높여야 대주단의 본PF 취급 승인을 받을 수 있다. 주택공급에 관한 규칙에 따르면 30세대 미만 공급일 경우 일반 분양이 아닌 임의 분양이 가능한 점을 대주단이 심사 기준으로 활용한 것이다.
본PF 대출 조건으로 사전 분양을 요구하는 것은 수십억원에서 많게는 100억원이 넘는 초고가 주택인 하이엔드 상품에 대한 분양성을 확신하지 못해서다. 올 상반기만 해도 계약금이 소액인 사전 청약 형태도 수용했지만 요즘은 계약금을 10% 내건 정계약 수준 사전분양 계약서를 내야 대주단이 인정하고 있다고 한다.
하이엔드 주거상품은 작년 초까지 전성기를 구가하다 작년 하반기 인플레와 고금리로 인한 자금 경색기를 거치면서 주춤했다. 그러다 용산 유엔사부지 개발사업이 본PF 전환에 성공하자 강남 일대 여러 하이엔드 개발사업이 본PF 전환을 서두르고 있다.
용산 유엔사부지 시행사 일레븐건설과 금융주관사 메리츠증권은 지난 6월 1조3000억원 규모의 본PF전환에 성공해 내년 초 하이엔드 오피스텔 분양을 앞두고 있다. 서울에서도 값비싼 지역의 부지를 브릿지론으로 확보한 디벨로퍼들은 공사비 급등과 고금리를 겪으면서 럭셔리 주택을 팔아야 이익을 낼 수 있는 환경에 처했다.
지난해까지만 해도 강남의 입지 우수성을 보고 본PF를 취급한 대주단은 최근 분양성에 대한 깐깐한 심사 잣대를 들이대고 있다. 하이엔드 주거상품이 부쩍 많이 공급되는데 비해 분양 타깃인 슈퍼 부자들은 한정돼 있는 상황이라는 판단에서다.
하이엔드 주거상품의 선순위 대출 주선 경험이 많은 한 대형 증권사 관계자는 "하이엔드의 경우 토지 면적이 작고 상품 범용성이 떨어지다 보니 사전매매 계약서를 금융기관이 많이 요구하고 있다"고 말했다.
대주단이 요구하는 사전 분양률은 사업지마다 다르지만 통상 50% 정도에 이른다고 시행업계는 설명한다. 때문에 하이엔드 개발업계는 사전 분양률을 높이기 위해 마케팅에 매진하고 있다. 그러나 일시에 공급이 늘면서 분양물량 소진이 쉽지 않을 것이란 우려가 나온다.
청담동의 하이엔드급 개발사업인 B사업지는 여름부터 사전 분양에 나섰지만 대주단 요구 수준의 분양률을 올리지 못해 아직 본PF 전환을 하지 못하고 있다. 시행사 관계자는 " 본PF 전환 조건이 까다로워지면서 자칫 마케팅 비용만 쏟고 본PF 타이밍을 놓치치 않을까 걱정하는 사업장이 적잖다"고 강조했다.
