해외부동산 침체 속 투자제안 4가지(Feat. 마스턴운용)

글로벌 통화 긴축에 따라 해외 상업용 부동산의 거래 위축이 연말까지 이어질 것으로 전망된다.  마스턴투자운용 리서치센터(R&S실)는 14일 '하반기 글로벌 부동산 투자환경 점검' 리포트를 내고 고금리와 낮은 임차·투자수요의 결합으로 상업용부동산 가치는 연말까지 조정이 불가피하다고 내다봤다.

금리 인상 기조 속에 투자자들의 위험 회피 심리가 커지고 부동산 투자 수요도 잔뜩 움추러들어서다. 올 들어 재택근무 일상화에 따른 공실률 증가와 기존 자산 부실 우려 악순환으로 세계 주요 도시 오피스 가격은 20~30% 하락했다.  내년까지 1조1000억달러의 상업용 부동산 대출이 만기 도래하지만 지난 3월 실리콘밸리은행(SVB) 파산 사태 이후 대출 기피로 리파이낸싱은 더욱 어려워지고 있다.

이런 가운데에서도 주요 투자 플레이어는  현 위기 상황을 저가 매수 기회로 인식하고 거래할 부동산을 찾고 있다.  올해에는 안정적 현금흐름을 확보하는 동시에  앞으로의 경기 회복 사이클을 대비하는 투자 전략이 필요하다고  전문가들은 조언한다.  경기 침체기에 부동산이 가장 부진하나 경기 회복기에는 산업재와 함께 가장 복원력이 크다는 평가에서다.

그렇다면 어떤 투자전략이 유효할까.  마스턴운용 리서치센터의 지효진 이사는 ✅인구유입도시 선별 ✅현지 파트너와의 전략적 관계 ✅ 복합용도 건물 ✅뉴시니어 부동산 등에 주목할 것을 권했다.

먼저  인구가 유입되고 산업 다양성을 갖춘 도시를 선별해 투자하는 전략이 유효하다고 설명했다. 예를 들어 프랑스 파리와 독일 뮌헨 등이 경기 회복 탄력성이 높은 도시로 꼽힌다.  지 이사는 "코로나 팬데믹은 테크나 금융 등 업종 쏠림이 심한 도시에 타격을 줬다"면서 "앞으로의 투자는 인구나 기업을 유기적으로 갖춘 도시 환경을 구축한 도시를 선별해 안정성을 꾀해야 한다"고 조언했다.

로컬(현지) 파트너와의 전략적 파트너십 구축도 중요하다.   현지 운용사와의 공동 투자 뿐 아니라 현지 운용사의 지분을 일부 인수하는 등 유기적 성장 전략를 갖추라는 것이다.

지 이사는 "로컬 비즈니스인 부동산은 정보 비대칭이 심하므로 파트너십을 통해 투자 환경 변화에 기민하게 대응할 수 있어야 한다"면서 "전략적 파트너십 구축으로 통제력을 키우고 현지 네트워크 수립과 관리 역량을 강화해야 한다"고 강조했다.

아울러 섹터 투자를 구분짓기 보다는 다용도(멀티유즈) 목적과 용도 변경이 용이한 부동산 투자가 오피스와 같은 특정 자산의 리스크 부담을 덜어줄 것으로 예상됐다.

이밖에 양극화, 노령화, 기후변화는 세계 부동산의 공통 문제이므로 뉴시니어 부동산에 관심을 가질 것도 주문했다.  소비 여가를 줄기고 경제력을 갖춘 뉴시니어가 앞으로도 활발한 사회활동을 할 것으로 예상되므로 관련 커뮤니티와 시니어하우징 수요가 증가할 것이란 전망에서다.

지 이사는 "자산과 부의 축적이 빠르고 다양한 금융상품을 경험한 X세대가 은퇴를 준비하면서 뉴시니어 세대가 등장하고 있다"면서 "고령인구 증가로 주거솔루션과 하스피탈리티(Hospitality) 업종이 다양화되고 있어 이 분야 투자기회가 확대될 전망"이라고 설명했다.