해외 상업부동산 '공간 재편의 해'..."플러스ɑ 찾아라"

글로벌 부동산시장이 올해 하반기 경기 사이클 저점을 통과할 것으로 전망되는 가운데  입지보다 저출산·고령화·넷제로(Net zero) 규제에 따른 공간 재편에 주목해야 할 것으로 지적됐다.  같은 입지라도 추가적인 알파(ɑ) 확보 여부에 따라 임차 및 투자 성패가 좌우될 것이란 설명이다.  

마스턴투자운용은 2024년 글로벌 상업용 부동산 투자환경을 조망하는 리포트를 발간했다고 9일 밝혔다.  마스턴운용 글로벌리서치팀 지효진 이사는 "해외 부동산시장은 올 하반기 사이클 저점을 통과할 것으로 예상되므로 포트폴리오 분산과 투자 성과 제고 차원에서 부동산 비중을 확대하는 것을 권한다"고 말했다.

이어 "안정 속에 성장을 찾는 투자전략을 제안한다"면서 "국가별 경기 회복 속도에 차이가 있어 국가·섹터별 투자 전략 다변화도 필요하다"고 강조했다.

마스턴이 제안한 국가별 전략을 살펴보면 미국 캐나다 호주의 경우 물류와 멀티패밀리(임대주택)상품을 코어(Core), 코어플러스(Core+) 형태로  장기 보유해 안정적 배당을 노리는 전략을 취할 것을 추천했다.  특히 미국 멀티패밀리시장은 높은 집값과 하이브리드 근무의 영향에 힘입어 임차 및 투자수요 증가로 가장 성장이 뚜렷할 것으로 예상됐다.  

유럽에서는 오피스, PBSA(학생주거), 시니어하우징(노인주택) 상품을 밸류애드(Value add)나 오퍼튜니틱(Opportunistic) 전략을 취해 단기 보유한 뒤 매각 차익을 실현하는 전략을 마스턴운용은 권했다.

지 이사는 "저출산∙고령화 ∙ 하이브리드 등 인구∙ 산업 구조 변화에 따라 투자기회가 산재하므로 입지 보다 공간 변화에 주목해야 한다"면서 "도시 공간의 유기적 재편이 가능한 도시를 선별하는 것이 중요하다”고 말했다.  

인구 유입이 꾸준한 국가와 도시에서는 오피스와 물류, 임대주택, 리테일이 동반 성장하는 등 일원화 양상을 보일 것이므로 안정적인 임대 수익과 시장 회복이 기대된다는 설명이다. 올해 상대적으로 평균 이상의 수익확보가 가능한 국가로는 일본 프랑스 영국 홍콩을 꼽았다.

지 이사는  "입지가 같아도 자산의 스펙에 따라 투자 성과가 달라지는 자산 차별화(bifurcation) 현상이 가속화될 것"이라며 "따라서  추가적인 ‘ɑ’ 여부에 따라 임차 및 투자 성패가 좌우될 것"이라고 분석했다.  

플러스 ɑ로는 플라이트투퀄러티(Flight to Quality), ESG, 리노베이션 등 3가지를 꼽았다.   지 이사는 "최근 기업들이 인재 유치를 위해 뛰어난 스펙을 가진 오피스를 더욱 선호하는 플라이트 투 퀄리티(Flight to Quality) 현상이 두드러지고 있다"면서 " 또한 넷제로(Net-Zero) 의무를 진 기업과 ESG 책임투자 원칙을 정립한 투자자들이 증가하며 '그린 프리미엄(Green Premium)'도 늘어날 것"이라고 예상했다.

미국은 탄소배출 절감을 위한 건물기준(BPS)을 주· 지방 정부별로 제정해 페널티 및 인센티브를 부여하고 있어 임대료(NOI)에 직접적인 영향을 미치고 있다.  유럽 또한 국가와 지역별 ESG평가체계 구축 마련 및 법제화에 나서고 있어  ESG 준수 여부에 따라 향후 자산가치가 차별화될 전망이다.

넷제로 의무를 가지는 기업 임차인들과 ESG 책임투자 원칙을 정립한 글로벌 투자자들의 수요로 그린빌딩의 프리미엄이 더욱 증가하고 있다.

미국리츠협회(NAREIT)에 따르면 그린빌딩은  작년 3분기 기준 약 8%의 임대료 프리미엄과 매각시 약 31%의 프리미엄을 얻었다.  이에 ESG 기준에 부합하도록 준공 연한이 오래된 건물의 설비투자(Capex)지출이 불가피하다.  유럽에서는 오피스 리노베이션에 매년 약 100억유로가 지출되고 있다.  

지 이사는 "국내 기관의 유럽 오피스 투자 건들의 만기가 도래하는 가운데 대부분의 자산들이 코어플러스 투자전략 건이어서 ESG규제에 직면해 있다"면서 "앞으로 매각을 위해선 리노베이션을 위한 추가 출자가 불가피하다"고 지적했다.