하반기 맞은 PF대주단 '이젠 결정의 시간'
'살릴 것이냐, 버릴 것이냐.' 그간 시장 관망에 치중하던 부동산PF 대주단이 하반기를 맞아 결정의 시간을 갖고 있다. 정상 지원, 대주단 협약 가입, 손절이나 공매 등으로 뚜렷하게 방향을 정하는 모양새다. 가격이 회복되는 핵심지역과 그렇지 않은 지역을 나눠 사업장별 옥석 가리기에 나선 것이다.
5일 투자금융(IB)업계에 따르면 작년 말 채무불이행(EOD)를 선언한 서울 강남 청담동 고급주거(하이엔드) 개발사업인 '루시아청담514 더테라스'는 지난달 말 대주단 전원 동의를 거쳐 사업장 정상화로 결론냈다. 이자를 선불에서 후불로 바꿔주고 1500억원의 브릿지론 기간을 12월 말까지 6개월 연장해준 것이다.
대주단의 연장 결정에 힘입어 시행사인 루시아홀딩스는 시공사를 찾아 공사 계약을 체결하고 29가구 고급 주거 분양을 서두를 예정이다. 이 사업장은 EOD 이후 공매와 유찰을 거치고, 브릿지론 찬반 동의를 거치는데 6개월을 허비했다. 그런데 최근 청담동 하이엔드 시장이 살아날 기미를 보이자 대주단이 시행사의 정상화 의지 손을 들어준 것이다.
아스터개발이 청담동에 지으려는 하이엔드 오피스텔 프로제트(리카르디 아스턴 청담)도 우여곡절 끝에 본PF 전환을 위한 정상화 여건을 마련했다. 아스터개발은 사업권만을 가진 채 해당 부지를 전부 확보하지 못했다. 이런 가운데 원 토지주 대출의 기한이익 상실로 공매가 진행됐으나 최근 아스터개발이 토지주 지분을 매수하고 대주단과 협의해 공매 절차가 중단됐다.
서울 용산 이태원동 유엔사부지 복합개발사업(더 파크사이드 서울)도 브릿지론 재연장 끝에 지난달 20일 1조3000억원에 이르는 '본PF 대출' 갈아타기에 성공했다. 금융사 10곳이 대주단을 구성해 본PF 전환에 힘을 보탠 만큼 시행사인 일레븐건설은 조만간 고급 오피스텔 분양에 나설 예정이다.
최근 서울의 강남·용산이나 수도권 반도체벨트지역(용인 화성 평택)을 중심으로 부동산가격이 회복세를 보이고, 부자를 상대로 한 하이엔드 시장이 살아나자 이 지역 대주단 중심으로 신속한 금융 지원 결정을 내린 것으로 풀이된다.
'대주단 협약' 가입에 의한 사업 정상화도 속도를 내고 있다. 6월중 PF대주단 협약이 적용된 사업장은 66개로 5월(30개) 대비 한달 새 두배나 늘었다. 이 중 대주단 협의회 의결을 거쳐 만기연장이 51건(이하 중복 포함)으로 가장 많다. 이자유예(선취→후취 포함) 48건, 기한이익 부활 34건, 신규자금 지원 5건 등이다.
그 외에 사업성이 없거나 시행사가 더 이상 이자를 부담할 여력이 없는 사업장의 경우 공매시장이나 수의 매각 형태로 급속히 이동할 전망이다. PF대출 연체율이 급등하면서 대주단도 이젠 시장을 관망하며 버티는 것보단 부실 PF사업장에 대해선 채권 회수결정에 나서야 할 형편이다.
금융위원회에 따르면 금융권 전체 부동산PF 대출 연체율은 지난 3월 말 기준 2.01%로 작년 말 1.19% 대비 0.82%포인트(p) 상승했다. 업권별 부동산PF 대출 연체율을 보면 증권사가 15.88%로 작년 말(10.38%) 대비 5.5%포인트 급등했다. 다음으로 저축은행 4.07%, 여신전문 4.2%, 보험 0.66%, 상호금융 0.1% 등 순이다.
시장 분위기상 6월 말 기준 금융권의 PF연체율은 이보다 더 가파르게 상승했을 것으로 보인다. 전배승 이베스트투자증권 연구원은 "올해 2분기에 손실인식이 예상된다"며 "PF 건전성 관리를 위해 부실 사업장에 대한 조기 손실인식과 연체채권 상각 처리 등이 시행될 전망"이라고 말했다. 금융감독원이 충당금을 보수적 기조 아래 많이 쌓을 것을 독려한데 따른 결과다.
금융사 관계자는 "연장된 브릿지론의 만기가 또 몰리는 가을에 9월 위기설, 10월 위기설이 나오고 있다. 이제는 시장이 좋아지기를 관망하며 브릿지론을 계속 연장하기에는 체력이 고갈된 상황"이라며 "하반기 들어서는 금융사들이 사업장별 옥석가리기를 본격화하고 지원 여부 결정도 매듭지어야 할 것"이라고 말했다.
