교보證, 인천 제물포역리츠 출자·대주모집 완료...새금고·보험사 대거 참여

국내에서 처음으로 리츠 방식을 도입한 도심 공공주택 복합사업으로 주목을 받은 '인천 제물포역 도심공공주택리츠'가 자기자본 998억원, 타인자본 7200억원 모집을 마무리했다. 주택도시보증공사(HUG)의 장기 보증부 대출 구조를 갖춘 덕에 새마을금고 및 보험사들이 대거 참여한 게 특징이다.

8일 투자은행(IB) 업계에 따르면 제물포역도심복합사업리츠는 재무적 투자자(FI) 겸 대주단과 지난 1일 출자 약정을, 4일에는 대출 약정을 각각 체결했다. 전체 금융 주관은 교보증권이 맡았다.

이번 자금 모집은 주택도시기금 융자 2800억원을 제외하고, HUG 보증부 대출 7200억원과 자기자본 998억원으로 구성됐다. 대출 기간은 총 149개월이다.

HUG의 무위험 장기 보증부 대출 구조는 새마을금고와 보험사들에 매력적으로 작용했다. 이에 따라 새마을금고중앙회 및 단위 새마을금고연합(2000억원), NH농협생명(1400억원), 한화손해보험(2940억원), 롯데손해보험(660억원), 흥국화재(200억원) 등이 대주로 참여했다. 새마을금고는 최근 높은 대출 연체율을 낮추기 위해 HUG 보증부 대출을 집중 공략하고 있다.

사업주 측은 이러한 선호를 반영해 대출 참여 비율만큼 자기자본 투자에도 참여하도록 하는 프로라타(Pro Rata) 방식을 도입했다.

자기자본 998억원은 우선주 465억원, 보통주 533억원으로 나뉘며, 우선주에는 동일한 대주들이 참여했다. 구체적으로는 새마을금고중앙회 및 단위 새마을금고연합(200억원), NH농협생명(200억원), 한화손해보험(148억원), 롯데손해보험(33억원), 흥국화재(10억원) 등이다.

보통주는 인천도시공사(195억원), DL이앤씨(180억원), 현대건설(158억원)이 출자했다. 인천도시공사는 이 사업의 주체이자 리츠 자산관리회사(AMC)이며, DL이앤씨와 현대건설은 책임준공 시공사다.

자금 조달을 마무리한 리츠는 토지주 보상 절차를 거쳐 오는 12월 철거 공사에 착수할 예정이다. 착공은 내년 12월, 준공은 2031년 하반기를 목표로 하고 있다.

도심 공공주택 복합사업을 리츠 방식으로 개발하는 것은 이번이 처음이다. 교보증권 관계자는 “그간 도시재생리츠나 공공지원 민간임대리츠는 있었지만, 도심복합사업 리츠는 이번이 첫 사례”라며 “리츠 구조를 통해 토지 소유자에게 개발이익을 환원하는 동시에 물가 상승과 금리 인상 등 외부 리스크를 줄여 사업의 효율성을 높일 수 있을 것”이라고 설명했다.

이번 리츠는 오는 11월 프로젝트리츠로 전환될 예정이다. 리츠가 편입할 토지는 인천 미추홀구 도화동 94-1번지 일대로, 현재 보상 절차가 진행 중이다. 이 부지에 리츠는 공동주택 3497세대와 근린생활시설을 신축할 계획이다.

분양은 공공분양과 공공자가로 나뉘며, 공공임대주택은 통합형·선택형·나눔형으로 구분된다. 통합형은 인천도시공사가 선매입해 30년간 임대 운영한다. 선택형은 6년 임대 후 분양 전환, 나눔형은 공공이 처분 손익을 공유하는 공공분양 형태다.  인천도시공사는 지난달 7일 제물포역 북측 복합지구의 지정 변경 및 복합사업계획 변경 승인을 받아 본격적인 사업에 속도를 냈다.