교보AIM 리츠 1호, 센터포인트 광화문 인수에 교보생명·캡스톤 앵커 투자

교보AIM자산운용의 서울 '센터포인트 광화문' 오피스 인수와 관련해 자산을 담을 리츠 투자자의 윤곽이 드러났다. 교보생명의 부동산 블라인드펀드와 캡스톤자산운용의 우선주 펀드가 각각 리츠의 보통주, 우선주 앵커 투자자로 나섰다.

6일 운용업계에 따르면 교보AIM운용은 오는 9월 말 클로징(거래 종결)을 목표로 '센터포인트 광화문' 인수 자금 조달에 한창이다. 지난 5월 15일 인수 우선협상대상자로 선정된 이후 약 4개월 반 만에 거래를 마무리할 계획이다. 자금 조달 규모는 매입가 4300억원(평당 약 3670만원)에 부대비용을 더해 약 4400억원에 달한다.

교보AIM운용은 은행 대주 중심의 담보대출 3000억원과 리츠 에쿼티 1400억원을 조달하고 있다. 리츠 에쿼티는 보통주 450억원과 우선주 950억원으로 구성된다. 보통주 대부분은 교보생명의 부동산블라인드펀드1호의 미소진 잔액을 활용하기로 했다. 교보생명은 자회사인 교보AIM운용이 2023년 출범할 당시 인프라, 부동산, 기업금융 등 세 개 펀드에 각각 5000억원씩 총 1조5000억원을 배정한 바 있다.

우선주에는 캡스톤운용의 우선주 전용 블라인드펀드 300억원이 투입된다. 캡스톤운용은 농협중앙회 등으로부터 출자받아 970억원 규모의 우선주 전용 펀드를 조성한 바 있다.

이번에 투자자를 확정하지 못한 우선주 잔여 금액에 대해선 증권사가 잔액 인수 방식으로 투자할 것으로 알려졌다.

인수가 마무리되면 교보AIM운용이 지난해 4월 리츠 자산관리회사(AMC) 인가를 받은 이후 첫 번째 리츠를 운용하게 된다. 매도자인 코람코자산신탁 리츠와는 셰어딜(Share Deal) 방식으로 거래를 진행한다. 감자와 증자를 거쳐 리츠 주주를 교체하고, 자산관리회사 역시 교보AIM운용으로 변경하는 방식이다.

센터포인트 광화문 매도자는 코람코신탁이 운용하는 코크렙제36호리츠다. 행정공제회가 제2종 종류주를 통해 56%의 지분을 보유한 최대주주이며, KT&G가 21.01%의 지분을 가진 2대 주주다.

해당 빌딩은 서울 종로구 새문안로5길 31에 위치하며, 지상 20층, 지하 7층 규모로 연면적은 약 3만8946㎡(약 1만1782평)에 달한다. 광화문역(5호선)과 경복궁역(3호선) 인근에 자리해 교통 접근성이 뛰어나며, 김앤장 법률사무소가 주 임차인으로 입주해 있다. 현재 임대율은 100%다.