'경공매·대위변제'...물류센터 NPL성 거래 급증

국내 물류센터 투자시장에서 NPL성 거래가 급증하고 있다.  공급 과잉을 버티지 못한 채 부실화된 준공 자산이 경공매나 대위변제 등을 통해 새 주인을 찾고 있는 것이다.  

11일 젠스타메이트가 내놓은 '2분기 물류센터 마켓리포트'에 따르면 2분기 전국 물류센터 신규 공급 면적은 59만평으로 전 분기 대비 약 48% 증가했다.  연면적 3만평 이상 대형 물류센터가 천안 김해 경산 등에서 다수 공급된 데 따른 것이다. 2분기 물류센터 거래액은 1조8546억원, 거래면적은 31만2369평(17건)으로 전 분기 대비 각각 106.8%, 174.6% 급증했다.

투자나 실수요 거래가 주류를 이루지만 경매나 대위변제와 같은 NPL성 거래도 다수 포착된 게 특징이다.  

이형구 젠스타메이트 리서치센터장은 "좀체 볼수 없던 경공매 거래가 1분기 1건 나오더니 2분기에는 5건이나 성사됐다"면서 "시장 회복이 여전히 불투명한 상황"이라고 말했다.

2분기 경공매 사례를 보면 한미물류남이천IC센터가 공매를 거쳐 78억1000만원에 마담에이츠에 팔렸다. 화인유통물류센터는 해운업체 천경에 150억원에 공매로 매각됐다.

공매로 나온 푸드누리이천물류센터는 908억원에 코람코자산운용의 프로젝트펀드(코람코일반사모부동산펀드155호)에 팔렸다.   원플러스물류센터는 경매를 거쳐 172억원에 개인에 매각됐다. DL건설은 이천 군량리 하이브(Hive)군량물류센터를 공매를 거쳐 1259억원에 사들였다.

2분기에는 대위변제로 거래된 건도 2건 나왔다. SGC이테크건설은 물류 자회사 웨스트사이드로지스틱스를 설립해 원창동 394-35 물류센터의 소유권을 이전받았다. 화성산업은 별내ONE물류창고를 인수했다.  이들 사례는 시공사가 책임 준공 또는 연대 보증에 나서 소유권을 이전받은 사례로 젠스타메이트 측은 분석했다.

2분기 수도권 물류센터의 캡레이트(Cap. Rate)는 전 분기 대비 0.27%p 상승한 5.77%를 기록했다. 물류센터 캡레이트는 2021년 말 최저점을 나타낸 이후 지속 상승해 올 2분기에는 5% 후반대를 보였다.

이현구 센터장은 "공급 과잉으로 임차인을 채우지 못한 NPL성 자산들의 경공매행이 하반기에도 늘어날 전망"이라며 "캡레이트 역시 5% 후반대 높은 수준을 유지할 것으로 예상된다"고 말했다.

이에 따라 NPL자산을 저렴하게 매입하려는 자산운용사나 법인들도 투자처 물색을 위해 바빠질 전망이다.  NPL프로젝트펀드는 물론 블라인드펀드 설립 움직임도 나타난다. 한국투자리얼에셋자산운용은 캐피탈사들과 손잡고 물류센터 전용 블라인드펀드 설립을 준비하고 있다.