광주 경안2지구, 1100억 증액브릿지론에 19개 금융사 모은 사연

경기 광주 경안2지구 도시개발사업이 기존 브릿지론을 증액해 1100억원을 연장하는데 '혹독한 수업료'를 치렀다.  여러 금융사를 노크한 끝에 19개사를 끌어모아 가까스로 연장에 성공한 것이다.

4일 투자금융(IB)업계에 따르면 경안2지구 도시개발사업 민관시행법인인 경안리버시티개발은 지난달 말 대주단과 1100억원의 브릿지론 대출약정을 체결했다.  공동 금융주선사는 NH투자증권과 산업은행이다.  

원래 오는 8월 630억원의 브릿지론 만기가 도래하지만  470억원을 증액해 총 1100억원으로 연장한 것이다.  대출 만기는 1년이다. 이번에 470억원을 늘려 서둘러 브릿지론 연장에 나선 이유는 최근 법원의 수용재결 판결에 따라 토지공탁금 350억원 내외와 관련 금융비용이 필요했기 때문이다.

문제는 기존 브릿지론 대주단이 신규 증액에 난색을 표한 점이다.  사업을 위한 연장에는 동의하지만 추가로 돈을 더 넣지는 않겠다는 의지가 확고했다고 한다.  부동산PF 연체율 상승과 재무건전성 저하로 인해 금융사 전반에 PF익스포저를 줄이는 분위기 속에 증액은 어렵다는 게 기존 대주단의 공통된 의견이었다.  

공동 주선사인 산은이 대출에 참여하면 쉽게 구성될 일이지만 산은은 내부 심사 지침상 부동산 브릿지론에 참여하기 어렵다. 이번 사업에 대출 없이  주선사 역할만 하기로 하고 참여했다.  

대주단 모집이 어렵자 브릿지론 연장 딜이 깨질 위기에 처했다고 한다.   발등에 불이 떨어진 시행사와 주선기관은 우선 대형시공사와 도급계약을 맺어 사업 안정성을 높이기로 했다.  대우건설이 지난 3월 '책임 준공' 계약 조건으로  3510억원에 도급 계약을 맺으면서 분위기 반전의 물꼬를 텄다.

이어 NH증권과 산은은 투자 가능한 모든 잠재 PF플레이어를 만나고 태핑해 대출 참여를 설득했다.   금융사들은 개발시장 침체 분위기상 큰 금액을 참여할 수 없으니 소액으로 참여하겠다는 의사를 내비쳤다.

이렇게 해서 대개 100억원 이하 대출 단위로 19개사 금융사를 모았다.  저축은행 14개를 비롯해 캐피탈, 카드사, 수협은행 등이다.  그래도 최종적으로  40억원이 부족해 NH투자증권이 잔액 인수했다.   담보평가(LTV) 50% 이하 규모에서 브릿지론을 모았으며  대출 금리는 올인 기준 10%다.  

대주단 관계자는 "광주도시공사가 시행법인(PFV)에 51% 출자한 민관합동사업임에도 증액 브릿지론이 어렵게 성사됐다"면서 "이제 내년에 본PF 전환을 잘하는 게 중요하다"고 말했다.

장기미집행 도시계획시설 해제지역에 대한 계획적 개발과 시가지 개발 및 역동IC주변 진입거점의 랜드마크를 조성하기 위해 경안2지구 사업이 시작됐다.

이번 증액브릿지론 조달에 따라 민관합동시행법인은 토지 보상 완료와 주택건설사업 승인을 위한 인허가를 마무리할 예정이다.  

건설사업이 완료되면 광주 역동 28의 3 일원(역동나들목 주변) 2만9천725㎡ 부지에 주상복합(최고 층수 39층) 4개 동 규모로 673가구의 공동주택 및 216호실의 오피스텔, 1만여㎡ 규모의 판매시설이 들어선다.