국내 최대 물류센터 6000억 리파이낸싱 돌입...브룩필드, 인천 원창동 `준공 후 대환' 관심

글로벌 자산운용사 브룩필드가 매입해 작년 말 완공한 국내 최대 물류센터가  6000억원 규모의 리파이낸싱에 돌입한다.  금리 급등으로 국내 부동산금융시장이 크게 위축된 상황이어서 브룩필드는 국책은행 중심으로 자금 모집 어려움을 타개할 것으로 보인다.

1일 투자금융(IB)업계에 따르면 브룩필드는 빠르면 이달 중 인천 서구 원창동 물류센터의 6000억원 규모 리파이낸싱에 들어간다.  본PF를 `준공후 담보대출'로 갈아타기 위해서다.   앞서 케이피로지스틱PFV는 국내 최대 규모(13만평)의 이 물류센터를 지난해 말 준공해 선매입 계약한 브룩필드에 매각했다.

원창동 물류센터는 인천국제공항, 인천북항의 배후 물류단지로서의 역할 뿐만 아니라, 서울 및 수도권 주요 물류와 새벽 배송 등 생활물류의 거점이 될 것으로 기대를 모은 프로젝트다.

이에 산업은행이 지난 2020년 10% 지분 출자를 하고, 5320억원의 PF대출 금융주선도 완료했다. PF대출에는 산업은행을 포함해 7개 금융기관(새마을금고, 신한은행 펀드, 기업은행, 군인공제회, IBK캐피탈, 산은캐피탈 등)이 참여했다.

우수한 입지이지만 리파이낸싱 걸림돌은 금융시장 불안으로 금리가 급등하고,  물류시설 공급과잉에 따라 임대차계악이 아직 부진하다는 데 있다.  

기존 대주단의 차입금 금리는 트랜치A(선순위) 3.6%, 트랜치B(중순위) 4.52%다.  금융업계에 따르면 최근 물류센터를 포함한  실물 상업용부동산의 리파이낸싱 금리(올인 취급수수료 포함)는 선순위 7%, 중순위 8,9%대에 이른다.  

더욱이  매매가액(LTV)의 50% 수준 이내 담보 대출을 취급하며,   부채상환비율(DSCR) 최소 1배 이상일 것을 요구한다. DSCR은 건물이 대출기간 동안 임대수익을 벌어 원금과 이자를 지급할 능력을 측정하는 지표다.

대주단 관계자는 "글로벌 운용사인 브룩필드가 소유하고 입지가 좋은 것은 장점"이라면서도 "다만 준공이 얼마 안돼 임대차가 미진하는 등 공실 우려가 있는 것으로 안다"고 말했다.

파이낸싱 어려움을 극복하기 위해 브룩필드는 국책은행들을 주요 앵커로 삼아 리파이낸싱 대주단을 구성할 것으로 보인다.  국책은행들은 민간 금융사에 비해 마진(스프레드) 수준이 낮은데다 첨단 산업단지의 정책적 금융지원을 하고 있기 때문이다.   정부 역시 신성장동력산업과 지역경제 활성화 차원에서 정책금융기관의 이 분야 자금 공급을 독려하고 있다.  

이에 기존 PF대주단의 금융주선기관을 했던 산업은행이 이번 리파이낸싱에도 금융주선 총대를 맡았다.   또한 산업은행 산은캐피탈, 기업은행, IBK캐피탈 등 국책은행 계열 중심으로  리파이낸싱 대주단을 형성할 것으로 금융권은 예상했다.