국민연금, 국내 부동산 투자할 중소 운용사 2곳 뽑는다...5000억 위탁

국민연금이 2025년 국내 부동산 투자 위탁운용사 선정 절차에 착수했다.  '이머징 매니저 프로그램(Emerging Manager Program)'에 따라 총 5000억원 규모의 위탁 자금을 중소형 운용사 2개사에 배분할 예정이다.

9일 국민연금공단 기금운용본부는 국내 부동산 위탁운용사 선정 계획을 공고했다. 위탁운용금액은 5000억원 이내이며  2개 운용사를 선정해 펀드별 2500억원 이내에서 배정한다.

선정된 운용사는 각각 최소 2950억원에서 최대 4150억원 규모의 밸류 애드(Value-Add) 전략 중심 부동산 펀드를 결성해야 한다. 투자 대상은 국내 소재 자산이며 주거용 부동산은 제외된다.

국민연금은 부동산펀드 또는 리츠(부동산투자회사)를 운용할 자격이 있는 운용사를 대상으로 선정하되,  운용사 부동산 운용자산(AUM)이 5조원 미만이라는 조건을 뒀다.  또한 외국인이 지배하지 않는 국내 기반 운용사만 지원할 수 있다. 최근 3년간 법령 위반에 따른 제재 이력이 없는지도 평가 기준에 포함된다.

출자 조건은 펀드 약정총액의 60~85% 수준에서 국민연금이 출자하고, 위탁운용사는 약정총액의 0.9% 이상을 의무 출자해야 한다. 펀드 만기는 10년 이내며, 투자기간은 3년(최대 1년 연장 가능)이다. 관리보수는 투자 전 약정총액의 0.9% 이하, 투자 후에는 잔액 기준 0.9% 이하로 제한되며, 성과보수는 IRR 11% 초과 시 초과 수익의 18% 이하로 설정된다.

국민연금은 공동운용(Co-GP)을 금지하고 있으며, 병행펀드(Parallel Fund)는 제한적으로 허용하고 있다. 개발자산 30% 이내, 옵코(Op-Co) 투자 30% 이내 가능 등의 가이드라인을 제시했다. 특히 기존에 국민연금의 자금을 위탁받은 적 있는 운용사의 경우, 기존 펀드의 집행률이 60% 미만이면 이번 제안에는 참여할 수 없다.

제안서 접수 마감은 5월 30일 오후 3시까지이며, 최종 선정 결과는 8월 중 개별 통보된다.

부동산 운용사 관계자는 “국민연금의 중소형 운용사 프로그램은 최근 몇 년간 국내 기관들의 유사 프로그램에도 영향을 준 만큼 업계 관심이 높다”며 “이번 공모는 AUM 기준 제한으로 인해 대형사와 외국계가 빠지고, 실질적 중견 운용사 간 경쟁이 될 가능성이 크다”고 말했다.