국민연금, 부동산대출펀드 숏리스트 선정...교보AIM·하나대체·코람코운용
국민연금이 부동산 대출펀드(Debt Fund) 위탁 운용 숏리스트(1차 제안서 심사 통과 운용사)로 교보AIM자산운용, 하나대체투자자산운용, 코람코자산운용 등 3곳을 선정했다. 이 중 2곳이 내달 최종 선정돼 총 6000억원 이내 출자를 받는다.
10일 운용업계에 따르면 국민연금은 지난 8월 30일 부동산 대출펀드 위탁 운용 제안서 접수를 받아 심사한 결과 3곳의 숏리스트를 선정, 지난 8일 통보했다. 제안서를 접수한 6개 운용사 중 교보AIM자산운용, 하나대체투자자산운용, 코람코자산운용이 1차 문턱을 넘었다. 국민연금이 부동산 대출펀드에 출자하는 것은 기금운용본부 설립 이래 처음이다. 총 출자 규모는 6000억원 이내이며 펀드별 3000억원, 2개사 이내에서 배정한다.
국민연금은 "이번 대출형 펀드 조성을 통해 우수 운용사를 선정하고 위탁 운용함으로써 대체투자의 효과적 집행과 수익성을 제고하고자 한다"면서 "또한 고금리 시장 환경 아래 안정적인 국내 상업용 부동산 대출 익스포저를 늘리는 동시에 적정 수익률 달성을 추구하고자 한다"고 강조했다.
이번 공모에는 6곳이 신청하면서 3대1의 경쟁률을 나타냈다. 미래에셋자산운용과 KB자산운용, 이지스자산운용, 마스턴투자운용 등 주요 운용사들이 공모에 참여하지 않았다. 국민연금 출자 펀드를 우선 소진해야 한다는 공모 조건이 있어 기존에 다른 연기금·공제회의 자금을 받아 대출펀드를 설정한 곳은 신청하지 않았다고 한다. 또한 기관 제재를 받은 곳도 심사상 불리해 참여를 꺼렸다.
부동산대출펀드 투자 대상은 국내 상업용부동산(주거 부동산 제외) 대출채권 또는 준공 후 담보대출 70% 이상이다. 30% 이하 투자 가능한 PF대출(인·허가를 완료한 본PF만 의미하며, 토지담보대출, 브릿지론 불가)은 선순위만 투자할 수 있다. 펀드 만기는 10년 이내다. 투자기간은 설립일로부터 3년 이내다. 납입방식은 캐피탈콜(수시납) 방식이며 최종 목표수익률(넷 IRR 기준)은 보수 차감후 6.1%다.
국민연금은 이달 중 선정위원회 개최 등을 통해 11월 2개 운용사를 최종 선정한다. 국민연금 측은 "2차 현장실사 및 구술심사를 통해 운용사 안정성, 운용성과, 운용조직 구성 및 관리, 운용전략 및 운용프로세스, 위험관리체계, 제안조건 등을 종합적으로 평가한다"면서 "2배수로 최종 선정된 운용사는 개별 통지한다"고 밝혔다.
한편 국민연금은 부동산 대출형펀드 외에 7500억원 이내 출자하는 '부동산코어자산 투자펀드(코어플랫폼 펀드)'를 굴릴 운용사도 오는 11월 공모한다. 코어플랫폼펀드는 펀드별 2500억원 이내에서 금액을 배정해 3개사 이내에서 뽑는다. 펀드별 결성총액은 3400억~5000억원이다.
투자 대상은 코어 투자전략 실행이 가능한 국내 뉴이코노미 자산 30%이상, 오피스 리테일 등 기타 부동산 자산 70% 이하다. 데이터센터, 도심형 물류, 셀프스토리지, 생명과학빌딩이 뉴이코노미 부동산에 해당한다. 국민연금은 코어플랫폼펀드의 제안서를 11월 받아 내년 1월 3개 운용사를 최종 선정할 방침이다.
