공급과잉 겪는 물류센터개발, 은행서 PF대출 잘 받는 팁
올 들어 물류센터가 공급 과잉을 겪으면서 물류센터 개발사업에 뛰어든 시행사들이 신음하고 있다. 연초부터 다량의 물류센터가 한꺼번에 준공되자 앞으로 몇 년간 사업성을 부정적으로 평가한 금융사들이 본PF 대출 참여를 꺼리고 있어서다.
이에 땅을 매입한 브릿지론 단계에서 본 PF로 전환하지 못해 고율의 이자만 부담하면서 브릿지론을 연장하고 있는 사업장이 적지 않다. 정부의 PF사업장 안정화 대책이 공동주택 등 주거 중심이어서 물류센터 개발사업은 사각지대에 놓여 있는 실정이다. 금융권의 이자 유예 및 만기 연장 프로그램인 대주단 협약도 안정적인 주택공급이 목적이어서 물류센터PF와는 거리가 있다.
물류센터 시행사 관계자는 "연 18~20%(이자 및 수수료 포함 올인 기준)에 달하는 브릿지론 이자를 물면서 만기를 연장하고 있다"면서 "더 이상 이자를 낼 자금이 없는 시행사는 디폴트를 내고 경공매로 넘어갈 수 밖에 없다"고 말했다.
더욱이 최근 은행들은 자산운용사들의 물류센터 선매입 확약도 믿으려 하지 않고 있다고 한다. 준공 이후 매입하겠다고 선매입 확약서와 계약금을 냈지만 막상 준공 후 시장 상황이 좋지 않자 매입을 이행하지 않고 계약금만 몰취되는 사례가 있어서다.
그렇다면 은행들로부터 본PF대출을 받는 방법은 아예 없을까. 시행사들의 본PF 대출 관련 문의가 은행 부동산금융부에 이어지고 있다고 한다.
본PF 대출 전환 관련, 임현우 신한은행 부동산금융본부장이 2가지 팁을 공유했다. 지금은 물류센터를 이용할 임차인 확보가 가장 중요하다는게 임 본부장의 설명이다.
임 본부장은 "CJ나 롯데와 같은 우량 물류기업으로부터 임대차 확약서(LOC)를 받으면 본PF 전환이 가능하다"고 설명했다. 물류시설 연 면적의 절반 이상만 임차 확약이 된다면 본PF대출을 검토할 수 있다고 임 본부장은 강조했다.
실제 책임 임대차는 오피스와 같은 비주거시설에서 대주단이 대출 참여를 평가하는 주요 판단 요소로 꼽힌다. 지난달 미래에셋자산운용의 펀드가 경기 판교 삼평동 오피스 부지 개발을 위해 대주단과 7800억원 한도의 PF대출약정을 맺었는데 시공사인 삼성물산이 준공 후 10년간 건물의 절반 이상을 책임 임차하는 조건이 딜 클로징에 주효했다. 신용등급 AA+급의 삼성물산의 장기간 책임임대차로 공실 리스크를 최소화한 게 대주단 참여를 이끌었다는 평가다.
물류센터의 본PF 대출 전환시 두번째 고려 사항은 시행사의 에쿼티(자본금) 보강이다. 시행사가 자신의 지분을 일부 매각해 투자자금을 유치하면 사업성 검토시 유리해진다는 것이다.
임 본부장은 " 재무투자자(FI)나 전략투자자(SI)에 보통주·우선주 지분을 매각해 수익을 공유하면 에쿼티가 늘어나 본PF대출 조달이 수월해진다"고 말했다. 외국계 투자자나 전문 물류 투자자들이 임차인을 유치해주면서 에쿼티 투자도 함께 하는 사례가 있다고 임 본부장은 설명했다.
한편 지난 1분기에 역대급으로 물류센터가 공급됐다. 부동산서비스회사 JLL에 따르면 1분기에 수도권 내 19개의 임대형 센터와 4개의 자가 센터가 준공됐다. 자가센터를 제외한 A급 센터만 집계시, 총 약 48만7435평 (161만1355㎡)의 신규 면적이 공급되면서, 분기 내 역대 최대 물류센터 공급을 나타냈다.
1분기 수도권 A급 물류센터의 공실률은 12.6%로 지난 분기 대비 4.38%p 상승했다. 2021년 4분기 가장 낮은 공실률을 기록한 이후 공실률은 5분기째 상승세에 있다.
JLL 관계자는 "수도권 A급 물류 시장에는 1분기에 준공된 센터를 포함해 총 약 142만평의 공급이 예상되고 있다"면서 "대량 공급으로 인해 준공 이후 센터 안정화에 소요되는 기간이 점점 길어지고 있어 공급 불확실성 상황은 당분간 지속될 것"이라고 말했다.
