(기고)부동산개발사업, 이자부담 줄이기

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)시장이 여전히 얼어붙어 있습니다.

여유가 많은 디벨로퍼들은  시장을 관망하거나 숨고르기를 하면서 사업할 타이밍을 찾으면 되겠지요.  그렇지 못한 상당수 디벨로퍼는 PF 차입금 또는 금융 이자를 줄이는 방안을 모색해야 하는 등 여러 각도로 사업 전략을 재검토해야 합니다.

사업 전략이란 무엇을 선택하느냐와 직결됩니다.  금융 비용을 줄이기 위한 선택도 이럴 때 현명한 전략입니다.

금융비용(이자)를 최소화하기 위한 전략적 접근법은 다음과 같습니다.

자본비율 높이기

PF가 매우 힘들때 활용합니다.  PF자금을 모아 개발사업을 개시했더라도 당초 사업 예측과는 다르게 미분양이 발생하면 할인 트리거를 하는 조항 때문에 사업성이 망가질 수밖에 없습니다.

이제는 통상 토지비의 5%(에쿼티  5%+금융사 자기자본(PI) 대출 5%) ~ 10%(에쿼티 10%)로 사업을 할 수 없는 여건이기에 디벨로퍼 측의 자기자본(에쿼티) 비율을 높여야 합니다.  투자자를 모집하거나 투자조합, 사모펀드(PEF) 등의 전략적 우군을 추가 확보해 자기자본 비율을 높이는 방안을 찾아야 합니다.  디펠로퍼 측의 주식을 보통주와 우선주로 구분해 경영권 확보와 투자 목적을 잘 분리해 운영해야 합니다. .

대형 시공사 분양불 활용하기

서울과 수도권  중에서도 핵심 입지의 장점이 있는 곳은 지금도 분양이 100% 될 수 있을 겁니다. 이런 사업지는 메이져 건설사가 분양불로 시공을 하리라 봅니다.   소비자의 분양대금으로 공사비를 받는 분양불은 필수 사업비만 PF자금을 모읍니다.  때문에  과도한  차입금을 일으키지 않아도 됩니다.  분양불로 사업을 해 금융비용을 줄일 수 있는 것입니다.  이런 곳은 부동산 상품을 잘 만드는 게 핵심 성공 요인입니다. 최근 경향으로 볼 때 메이져 건설사들이 시행 지분을 태우려고도 할 수 있습니다.

주택조합이나 협동조합 방식 활용

금융비용을 줄이려면 분모인 차입금을 줄여야 합니다.  즉 에쿼티를 늘려야 합니다. 주택조합이나 협동조합 방식으로 사업구도를 짜서 자기자본을 늘리는 사업방식도 있습니다. 협동조합 방식도 더함 위스테이 개발 등 몇개의 성공 사례가 있습니다.

공공기관 PF보증  받기

공공 성격을 가진 역세권 청년 주택 등의 사업을 할때  주택도시보증공사(HUG) 또는 주택금융공사(HF)의 PF 보증을 받는 방법이 있습니다. 보증서가 있으면 시장 금리보다 낮게 차입할 수 있습니다.  한편 정부는 부동산시장 정상화를 위해 내년 초 준공 전 미분양 주택에 대한 PF대출 보증상품을 5조원 규모로 신설하기로 했습니다.   미분양 PF보증을 포함해 HUG와  HF의 PF 보증규모를 10조원에서 20조원으로 확대하고 보증 요건도 완화할 예정입니다.

부동산 사업가에는 간절함이 필요합니다. 간절하면 통하는 방법이 있으리라 봅니다. 위의 방식 이외의 다른 방식도 있을  것입니다.

<이 글은 김경희 본태C&D 대표의 블로그 <사람과 건축 그리고 도시 for 생태계> 에서도 볼 수 있습니다.>