(기고)디벨로퍼 성공을 꿈꾼다면 `공간 크리에이터'가 되세요

스타벅스의 CEO 하워드 슐츠가 투자가에 자신의 사업을 소개할 때마다 "스타벅스는 집과 직장 사이에 존재하는 제3의 공간을 창조합니다"라고 말했습니다.

스타벅스의 공간 철학처럼 디벨로퍼 역시 사람이 먹고, 쉬고, 위생 활동 등을 하는 새로운 공간을 만들어내는 사람입니다.  

특히 리테일 사업가에게 공간의 특성이 주는 힘은 의외로 큽니다.  부동산 개발을 위한 사업수지 분석표를 보면 분양과 임대가 불확실함에도 무턱대고 상가 면적을  많이 잡은 프로젝트가 제법 많습니다. 왜 그럴까요? 상가의 매출 비중을 많이 잡아야 시행 이익을 더 많이 확보할 수 있기 때문입니다.

앞으로 부동산개발을 하려면 상가를 설계하기 전에  `공간 크리에이터'가 되거나 아니면 다른 공간 크리에이터와  사전 협의하는 것을 추천합니다.

어떤 앵커 테넌트를 유치해야 하는지, 어떻게 공간을 구성해야 하는지, 건물에 살고 있는 입주민을 위한 서비스 패키지는 무엇으로 할 건지(멤버십, 우대권 등),  임대는 매출액 대비 할 것인지, 월간 임대료로 할 것인지 등 분양 및 임대 하기 전에 상가 구성 전략을 공간 크리에이터와 반드시 마련해야 합니다.

건물에 사는 사람들의 나이대, 성별, 가구의 크기 등에 따라 어떤  F&B 서비스가 필요한지,  상가 업무를 지원할 수 있는 공간과 시설 환경은 어떻게 할지, 분양이 좋을지 임대가 좋을지,  건물이 위치한 지역 내에서 어떤 상가 입점 구색이 지역 내 명소로  쉽게 자리매할 수 있는지, 건물의 부동산 가치를 어떻게 높일지 등을 설계를 시작하기 전에 공간 크리에이터들과 협의해야 합니다.

서울 광화문  명소인 D타워가 있습니다. 필자가  건설사 현직에 있을 때 D타워 경영진팀과 미팅을 했습니다.

미팅 중 경영진이 주문했습니다.  일본 록본기에 있는 A건물처럼 도심 지하철역에 인접한 건물로 사람들이 모이게 하려면 어떻게 해야되는 지를  D타워의 설계  콘셉트로 정해달라고 했습니다.

지하에서 부터 상가 5층까지 에스컬레이터로 수직 동선을 주면서 사람들이  보이는 공간에 있는 상가를 자연스럽게 보게 되고 많은 맛집들이 있는 걸 알아차리게 됩니다.  고객들에게 쉽게 어필할 수 있는 상가가 많으므로 임대료는 매출액 대비 수수료 형태로 받습니다.  고객 유인력있는 맛집들을 선정하기 위한 컨설팅은 유명한 공간 컨설턴트인 손모 대표가 했습니다.

골목길을 도시재생 공간 크리에이팅을 통해 사람이 넘치는 골목으로 변화시킨 종로 다다익선 프로젝트와 인천 개항로 프로젝트 등을 보면 국내에도 실력있는 공간 크리에이터가 적지 않음을 알 수 있습니다.

제가 초중고를 다녔던 인천의 골목길을 사람이 모이게 하고 활기차게 만들어 낸 이창길씨도 도시재생 공간 크리에이터들 중의 최고수입니다.

공간 크리에이팅은 타켓 앵커 테넌트, 공간 레이아웃, 차별화된 디자인 등이 모두 혼합돼야 합니다.

디벨로퍼로서 성공을 꿈꾼다면? 그러면 이제부터라도 '공간'을 크리에이팅하는 프로듀셔로서 역할을 해야 합니다.

<이 글은 김경희 본태C&D 대표의 블로그 <사람과 건축 그리고 도시 for 생태계> 에서도 볼 수 있습니다.>