금융업권별 차이 큰 PF대출금리..7%이하부터 두자릿수까지 다양

서울 강남 이면도로에 지상 14층의 중소 규모 오피스를 개발하는 D시행사는 연말 착공을 앞두고 460억원대 본PF자금을 조달하고 있다.  테헤란로 지역이어서 입지가 우수한데다 에쿼티를 100억원 이상 투입해 본PF 조달하는데는 큰 어려움이 없을 것으로 예상한다.

다만 대출 금리가 문제다. 저축은행권이 올인 연 11%대 조건으로 참여를 제시하고 있어  시행사는 이자부담을 덜기 위해 시중은행 문을 두드리고 있다.  은행의 대출심사 기준이 까다롭기는 하지만 이를 통과하면 연 7% 이하에 PF대출이 가능할 것으로 보고 은행권과 상담하고 있다.  시행사 관계자는 "은행들이 들어올 수 있도록 금융구조를 보강하고 있다"면서 "저축은행이나 증권사에 비해 이자를 크게 아낄 수 있을 것으로 예상한다"고 말했다.

25일 금융권에 따르면 PF대주의  업권 성향에 따라 PF대출금리 격차가 커지고 있다.  금융시장 상황이 불안해지면서 리스크 프리미엄을 더한 금리 스프레드가 벌어져서다. 9월 이후 미국 고금리 장기화 우려에다 국채 금리가 상승하면서 국내 시장금리 역시 크게 오르는 등 금리 변동성이 확대됐다.

상대적으로 조달금리가 낮은 시중은행과 대형보험사는 우량 사업장에 대해 최대 7% 이하 금리 제시가 가능하다.  미래에셋자산운용은 지난달 이마트 성수동부지 개발사업(K프로젝트)의 참여의향 대주를 모집한 결과 연 7% 이하 금리에서 소폭 오버부킹했다. 11개 예비 대주단이 참여의향서를 냈는데 주로 대형 보험사다.   삼성물산이 책임준공하고, 운용사 선매입과 대형 임차인의 선임차계약이 있는 초우량 프로젝트다.

은행 보험사 다음은 캐피탈업계의 금리 경쟁력이 있다. 다만 같은 캐피탈업권이어도 금리 차이가 나타난다.  4대 은행 계열의 캐피탈의 금리가 연 7,8%대를 형성하고 있다.  반면  저축은행 성향의 중소 캐피탈사는 9,10%대 대출금리를 요구하고 있다.

지난달 대출약정 체결 및 자금 인출된 광주 중앙공원1지구 공동주택PF 선순위 대출은 올인 9% 금리 조건이었다. 이 사업에는 지방은행계열 캐피탈 등이 참여했다.    자산운용사 부동산펀드도 10% 내외의 금리 투자 조건의 사업장을 찾는다.  운용사는 대개 프로젝트당 50억~100억원 단위로 참여한다. 한 지방은행 계열 자산운용사는 지난 6월 대출 집행된 인천 검단신도시 역세권 복합시설 개발사업에 50억원을 대출했다.  이 개발사업은 4800억원의 동순위 PF대출을 모집했는데 올인 9.84% 금리가 투자 조건이다.  

대주를 저축은행에서 찾을 경우 PF 참여금리는 두자릿수를 형성한다.  저축은행을 찾는 사업장은 아무래도 시공사나 입지가 열위한 곳일 가능성이 높아 리스크 프리미엄이 더해진 결과다.

한편 PF대출 유동화시장은 신용등급에 따라 양극화를 보이고 있다. 한국신용평가에 따르면 A1급 전단채(ABSTB) 금리는 지난달 소폭 오름세에 있지만 지난 2월 이후 4% 중반대에 하향 안정화한 편이다. 반면 A2급 전단채 금리는 10% 안팎에서 형성되는 등 절대적인 수준이 높고 금융시장 환경에도 민감하게 반응하고 있다.

한신평 관계자는 " A2급의 경우 건설사와 중형 증권사가 주로 신용보강을 제공하고 있는데, 신용보강 주체가 누구이고 PF사업장이 어디인지에 따라 같은 A2등급에서도 금리수준에 큰 차이가 있다"면서 "앞으로도 금리추이에 따른 가변성이 클 것"이라고 말했다.