금리인하 기대에 오피스 투자 전략수정 필요
올해 상반기는 고금리 시장 상황이 지속되면서 전통적인 투자자였던 기관 투자자로부터 자금 조달이 쉽지 않았습니다. 펀딩 시간이 길어지면서 거래 종결(클로징)이 되지 않는 매물이 시장에 누적되기도 했습니다.
자금 조달 시장의 유동성 부족으로 인해 주춤했던 오피스 투자 시장은 하반기 금리가 하락하면 회복될 것으로 기대됩니다. 투자자들은 그동안 고금리에 대응하던 전략에서 벗어나, 금리 인하에 대한 기대를 반영해 새로운 전략을 수립해야 할 것으로 보입니다.
투자규모 감소 & 매매단가 보합
2024년 1분기에는 프라임급 오피스 거래가 클로징 되면서 약 2조6000억 원의 거래 규모를 기록하며 시장 회복에 대한 기대가 높아졌습니다. 그러나 2분기 들어 금리 하락이 지연되면서 진행 중인 딜의 자금 조달이 어려워져 약 1조2000억 원 규모로 1분기 대비 50% 이상 감소했습니다. 매도를 원하지만 자금 조달의 어려움으로 인해 클로징 되지 않는 오피스 매물이 시장에 쌓이는 추세가 상반기 동안 지속됐습니다.
한편, 오피스 매매 단가의 하락폭은 전년 대비 15% 이하로, 큰 폭의 하락세를 보이고 있는 글로벌 오피스 시장에 비해 크지 않았습니다. 이는 한국 오피스 임대차 시장의 견고한 펀더멘털이 매매 단가의 하락을 저지하고 있기 때문입니다.
강남권역 선호지속 & 선매입 거래 체결
올해 평당 4000만원 이상의 매매단가로 클로징된 거래는 모두 강남권역에 위치해 있으며, 강남권역에 대한 투자자들의 선호 현상이 지속되고 있습니다. 대표적으로 올해 상반기에는 아크플레이스, T412빌딩, 센터포인트 강남빌딩이 평당 4000만원을 넘는 매매가로 클로징되었습니다. 앞으로 강남권역에는 더에셋타워, 코레이트타워, NC타워, 강남파이낸스 플라자 등의 거래가 시장에 나와 있어, 강남권역에 대한 투자 집중과 관심은 지속될 것으로 전망됩니다.
자금조달이 쉽지 않았던 시장 상황에서도 대형 선매입 거래가 체결됐습니다. 대표적으로 과학기술공제회는 을지로3가 6지구에 개발 중인 신축 오피스에 KT투자운용을 통해 투자하였으며, 2026년 완공 후 사옥으로 사용할 예정입니다. 또한, 대신자산운용은 태영건설이 시공 중인 세운5구역 재개발사업에 개발 예정인 오피스를 선매입했습니다.
투자규모 증가 & 매매단가 회복
자금 조달 시장의 유동성 부족으로 인해 주춤했던 오피스 투자 시장은 금리가 하락하면 회복될 것으로 보입니다. 그동안 클로징이 연기되며 시장에 누적돼 있던 오피스 딜들이 클로징 되면, 올해 오피스 총 투자 금액도 전년 대비 상승할 것으로 기대됩니다.
하반기 빅딜로 클로징 예정인 돈의문 디타워와 더 에셋타워의 클로징이 시장 회복의 트리거가 될 전망입니다. 해외 투자자들의 포트폴리오 조정을 위한 주요 프라임급 오피스 매도 물량까지 포함되면, 올해 총 오피스 투자 규모는 예상보다 더 크게 증가할 수 있습니다.
그동안 매도자와 매수자의 기대 가격의 격차로 인해 하락세를 보였던 오피스 매매가도 금리 하락 분위기와 함께 회복세를 보일 것으로 전망됩니다. 공사비 상승에 따른 신규 오피스 건설 원가가 상승하면서 신규 오피스 매입가도 상승이 기대됩니다. 신규 오피스 매수 비용 상승이 지속되면 기존 실물 오피스 매입가도 상승할 것으로 보이기 때문입니다.
고금리 기조로 인해 투자를 보류했던 투자자들이 하반기에 금리 인하 기대와 함께 다시 투자를 재개하고 있습니다. 앞으로, 전통적인 기관 투자자 뿐만 아니라 자산 운용사 및 증권사 등에서 리츠, 전략적 투자자인 SI 일반 기업으로 투자자 풀이 확대되면서 우량 오피스 매물을 확보하기 위한 경쟁이 더욱 활발해질 것으로 기대됩니다.
