공사비 분쟁 는다는데..건설사는 공사비 어떻게 산정할까

최근 부동산 개발사업과 건설 현장에서 공사비 상승에 관한 이슈가 많이 들려 옵니다. 며칠 전에는 견적에 관한 용어를 물어 보는 분도 있었습니다. 앞으로 공사비 급증 관련 클레임이 늘어날 조짐이 보입니다.

필자는 건설사에 입사한 직후 발령된 부서가 건축부였습니다. 회사에서는 건설 육군사관학교라는 수식어가 붙은 부서죠.  그 당시 건축부는 '견적, 예산, 발령'에 관한 권한을 갖고 있었으니 막강한 힘을 가진 부서였지요.

건축부에 2번이나 근무를 했습니다. 신입사원 때는 수작업으로 물량을 산출했습니다.  `카시오'  전자계산기를 수도 없이 때렸습니다. 일위대가(공사에 사용된 대금에 대한 명세를 기록한 문서)를 만들고 연차가 쌓이면서 실행예산을 편성하는 업무를 했습니다.

`공사비 뽑아주세요. 또는 견적이 얼마예요?'는 공사비를 산정해달라는 요구이지요.

견적은 설계 도면과 시방서, 입찰안내서(RFP, Request For Proposal) 등을 기준으로 해 수량 산출(적산으로 부르기도 함)을 한 후 건설사가 보유한 기준 단가(unit price)를 곱해서 공사비를 산정하는 걸 말합니다.

견적(Estimate)을 내기 위해선 먼저, 물량 산출 또는 수량 산출이 선행돼야 합니다.

수량 산출은 MTO(Material take off)라고 하는데요.  설계도면, 시방서, 입찰안내서 등을 기준으로 해서 공사 수행에 소요되는 자재량과 인원 및 장비 수량을 산출하는 걸 말합니다.

단가는 일위대가(Breakdown cost)를 통해서 구하는데요. 일위대가는 단가를 구성하는 자재량, 설치 인원수, 장비 투입량 등과 각 비목 단가를 곱해 산정하고 이들을 모두 더한 단위당(ex: m, m2, m3, ton 등) 단가를  나타냅니다.

일위대가를 사용하는 경우가 있고요. 전문업체 입찰이나 견적을 받아 단가를 파악하거나 수행 공사현장의 단가 데이터가 많을 경우에는  일위대가를 만들지 않고 실적 단가를 사용합니다. 산출된 수량과 단가를 곱하면 공사비가 산정되는 겁니다. 이게 견적입니다.

견적의 종류도 여러 가지입니다. 또한 견적하는 사람의 공사 수행 경험이 매우 중요합니다. 그 근거가 있어야 되니까요.

개념 견적 : 공사비를 면적당, 체적당으로 매우 큰 단위로 해서 개략적으로 견적을 하는 것입니다. 예를 들면 회의실 인테리어 비용을 평당 150만원으로 산정해 두는 식입니다. 이에 맞춰 설계를 하고 공사를 하라는 걸 의미하기도 합니다.

개산 견적 : 공사에 소요되는 자재량, 인력, 장비 투입량 등을 자세하게 산출하지 않고 과거에 수행한 공사현장의 실적치를 기준으로 해서 공사비를 산정하는 것입니다.

부동산개발사업 초기 단계에서 기획도면 몇 장을 갖고 견적하는 것이 개산 견적이지요. 메이져 건설사마다 골조공사를 구성하는 콘크리트, 거푸집, 철근 등 개산 견적에 활용하는 데이터 베이스가 있습니다.  골조 공사비가 전체공사비의 약30%를 차지하므로 설계관리를 하면서 견적의 오차 범위를 줄이려는 노력을 합니다.

공통 가설, 경상비(현장관리비) 등 간접공사비가 약 30%를 차지하므로 골조 공사와 간접 공사비를 합치면 공사비의 약60% 정도 되므로 이 둘을 제대로 산정하면 그나마 개산 견적 오차를 줄일 수 있습니다.

개산견적 초안이 나오면 개산 견적을 보정하는데요, 공사 연면적 규모, 최고 층수, 지하층 층수, 한 층당 세대수, 토질, 지붕 모양, 피트층 유무 등에 대해 공사비 변동 분을 추가합니다.

정밀 견적(명세 견적, 상세 견적) : 설계도면, 시방서, 입찰안내서 등을 기준으로  수량 산출을 하고 현장 상황을 반영해 정밀하게 공사비를 산정하는 것입니다. 정밀견적을 하려면 실시설계도면(시공용 도면)이 완성돼야 합니다.

하이브리드 견적 : 개산 견적이 주가 되지만 부분적으로 물량을 산출해 정확도를 높이는 견적 방법입니다. 아파트 공사비를 추정하면서 어느 아파트 단위세대를 기준으로 했다는 조건을 붙이면서 단위세대 공사비를 정확하게 구하고 나머지는 개산견적을 하는 방식입니다.

하이브리드 견적 예:

단위세대 공사비 : 정밀 견적(단위세대 공사비 산출 x 세대수)

골조 공사비 : 개산 견적

조경 공사비 : 개념 견적으로 DTC(Design to Cost)관리, 산정된 공사비에 맞춰서 조경설계 관리

간접 공사비 : 정밀 견적에 가깝게 산정

기타 : 개산 견적

위와 같이 하는 방식이 하이브리드 견적 방식입니다.

견적의 정확도는 개산 견적<하이브리드 견적<정밀 견적 순이 됩니다.

<이 글은 김경희 본태C&D 대표의 블로그 <사람과 건축 그리고 도시 for 생태계> 에서도 볼 수 있습니다.>