건설사-자산운용사, 손잡는 배경: 불확실한 시장 리스크 줄이기
부동산 개발 사업을 위해 대형 건설사와 자산운용사가 손잡는 사례가 늘고 있다. 원자재 가격 상승에 따른 영업실적 부담, 금리 상승 및 거시 환경 악화로 인한 부동산 시장 침체 분위기 등 복합적인 위기를 돌파하기 위해 양 업계가 협력해야 한다는 서로의 이해관계가 잘 맞아 떨어졌기 때문이다. 건설사와 운용사간 협업 움직임과 그 배경을 알아봤다.
대형 건설사, 부동산 운용사와 짝짓기 바람
21일 건설사와 운용업계에 따르면 지난해부터 불었던 건설사-운용사간 짝짓기 바람은 최근들어 더욱 거세지고 있다.
DL이앤씨는 지난 16일 서울 종로구 소재 DL이앤씨 본사인 ‘디타워 돈의문’에서 DL이앤씨, 마스턴투자운용, 마스턴투자운용의 관계사이자 시행사인 마스턴디아이와 사업협력 업무협약(MOU)를 체결했다.
3사는 주택과 업무시설, 데이터센터를 포괄한 개발사업을 공동 발굴하는 등 다양한 형태로 상호 협력을 강화하기로 했다. 이날 MOU 체결식에는 김대형·이상도 마스턴투자운용 대표를 비롯해 김대원 마스턴디아이 대표, 권수영 DL이앤씨 주택사업본부장 등이 참여해 계약서에 서명했다.(사진)
대외적으로 공표하지는 않았으나 대우건설은 이지스자산운용과 여러 부지 입찰 단계나 개발사업 초기부터 협업하고 있다. 비록 입찰에 떨어지기는 했지만 최근 이마트 문현점부지 매각 입찰에도 대우건설과 이지스자산운용이 공동 컨소시엄을 형성한 바 있다.
이지스자산운용에 대우건설 출신 인력이 다수 포진하면서 이들 인력이 두 회사간 협력의 가교 역할을 맡고 있다. 대우건설은 리츠 프로젝트와 관련해서는 관계회사는 투게더투자운용과 협업을 이어가고 있다.
롯데건설은 지난 5월 케이클라비스자산운용과 ‘부동산개발 투자펀드를 위한 업무협약’을 체결했다. 양사는 부동산 개발 전문 투자펀드를 조성해 신규 부동산 개발 사업 기회를 적극적으로 발굴한다는 계획이다.
롯데건설은 지난해 말에도 캡스톤자산운용과 '부동산개발 및 자산운용 업무제휴 협약'을 체결했다. 협약에 따라 롯데건설은로 캡스톤자산운용이 참여하는 개발사업에 시공자로 참여하게 된다. 또한 양사는 국내 부동산 펀드 조성·운용, 해외 부동산 개발사업 등 프로젝트를 같이 발굴하고 있다.
GS건설은 자회사 지베스코자산운용울 통해 지난해 말 1000억원 규모 블라인드펀드를 조성해 주거∙건축 개발 사업에 나서고 있다. 이 펀드에는 군인공제회가 가장 큰 규모인 400억원을 투입했다.
이에 앞서 작년 상반기에는 SK에코플랜트가 DS네트웍스자산운용과 손잡고 개발형 펀드를 설정한 바 있다. 당시 재무적투자자로 행정공제회가 참여했고 전략적투자자로 SK에코플랜트, DS네트웍스, 삼성증권 등이 투자를 약속했다. 블라인드 펀드는 서울, 수도권 역세권 중소 주거개발 프로젝트에 나섰다.
불확실한 시장 속 리스크 헤지 위해 사업 초기부터 협력 필수
부동산시장이 호황을 맞이하면서 최근 2~3년 동안 대형 건설사들은 단순 도급에서 벗어나 디벨로퍼 영역을 넓혀나갔다. 시행과 시공을 겸하는 자체 사업을 많이 하면 시공 이윤은 물론 개발 이익도 가질 수 있어 수익이 커진다. 즉, 좋은 땅을 잘 발굴해 인·허가, 시공, 분양, 사후관리까지 총괄하면 공사비만 받는 단순도급에 비해 높은 마진을 올릴 수 있는 것이다.
DL이앤씨는 지난해 15% 수준이던 자체 사업 비중을 오는 2023년까지 30%로 끌어올린다는 계획을 밝힌 바 있다. 디벨로퍼 확장 흐름은 시공능력평가 1위인 삼성물산 건설부문도 예외는 아니다. 이 회사는 지난 6월 한국부동산개발협회(KODA) 신규 회원사로 가입했다.
디벨로퍼 영역 확장이 부동산 호황기에는 더 많은 수익을 염두에 둔 것이었다면 최근의 부동산 침체 분위기에서는 리스크 헤지와 사업 안정성 쪽에 더 방점이 찍힌다.
올 들어 공사비가 지속적으로 오르는 바람에 도급 공사 원가율이 크게 높아진 점이 건설업계의 발목을 잡고 있다. 공사 실행 원가율이 높아져 일부 도급 공사는 자칫 역마진이 날 수 있다. 최근 시공비를 인상해 원가율을 개선한다고 하지만 예전의 원가율 수준에는 이르지 못하고 있다. 이에 시공과 시행을 겸하는 자체 사업을 하면 공사비에서 줄어드는 수익 부분을 사업개발 이익으로 보완할 수 있다고 건설사들은 설명한다.
그런데 문제는 자체 사업장 개발시 이에 투입되는 상당한 금액의 자금이다. 자체 사업을 위한 토지 확보와 인허가용으로 건설사 운영 자금이 많이 묶일수록 부채 비율도 상승하고 기업 신용등급에도 좋지 않은 영향을 미친다. 이는 다른 건설사업 수주에도 부정적 영향을 미치는 것은 당연하다.
이에 자산운용사와 같이 자체사업을 발굴하면 사업 초기부터 운용사로부터 시행 관련 자본금을 지원 받아 유동성을 확보하기 쉬워진다.
자산운용사에도 득이 된다. 자산운용사가 개발사업 리스크를 줄이기 위해 먼저 대형 건설사를 컨택하는 경우도 많다.
개발사업의 밑그림부터 건설사와 협업하고 파트너 관계를 구축하면 사업 수익을 쉐어하는 만큼 도급 공사비를 일정부분 아낄 수 있다. 자산운용사 관계자는 " 사업 발굴에서부터 기획, 지분투자, 금융조달, 건설, 운영까지 건설사와 운용사가 협업하면 지금과 같은 불확실한 시대에 서로 양보할 부분을 찾을 수 있고 그만큼 사업 위험을 경감할 수 있다"고 말했다.
앞으로 대규모 투자 비용이 수반되는 도심복합 개발사업이 활성화될 전망이어서 건설사와 운용사간 협업은 앞으로도 더욱 늘어날 전망이다.
정부는 도심 주택 공급 확대를 위해 공공 뿐 아니라 민간이 도심복합사업 주체가 될 수 있도록 제도를 손질하고 있다. 건설사 관계자는 "도심복합사업이 활성화되면 대규모 자금 투입에 따른 리스크를 줄이면서 사업 수익을 분담하기 위해 대형사와 운용사의 손잡기는 더욱 늘어날 것이라고 예상했다.
