건설업계, 분양전환 앞둔 뉴스테이 지분 증권사에 팔아 유동성 확보
건설업계가 분양 전환을 앞둔 뉴스테이(기업형 임대주택)의 지분을 증권사에 미리 파는 방식으로 유동성을 확보하고 나섰다. 이 같은 사전 수익 실현을 위해 추후 분양 전환시 거래차액을 정산하는 '주가수익스왑(PRS, Price Return Swap)' 방식이 활용되고 있다.
24일 투자은행(IB)업계에 따르면 대우건설은 지난 22일 동탄2대우코크렙뉴스테이리츠 보유 주식 180만주(24%), 1800억원 어치를 매각했다. 112만5000주는 신한투자증권에, 67만5000주는 키움증권에 각각 양도했다.
처분 후 소유 주식은 6%(45만주)만 남게 됐다. 대우건설은 주식 처분과 동시에 증권사들과 매각 주식(1800억원)을 기초자산으로 한 PRS를 맺었다. 계약 기간은 2년 6개월이다.
동탄2대우코크렙뉴스테이는 화성 동탄2지구 A-14블록 동탄행복마을푸르지오단지를 개발해 임대 운영하기 위해 지난 2015년 주택도시보증공사(HUG) 70%, 대우건설 30% 지분으로 설립한 리츠다. 뉴스테이는 박근혜 정부 당시 임대 정책 중 하나로 민간 건설사가 공공택지를 분양받아 임대주택을 짓고, 8년간의 임대의무기간이 지나면 분양이 가능한 곳이다. 동탄행복마을푸르지오는 2018년 임대 의무기간이 시작돼 2026년 2월부터 분양할 수 있다. 현 임대율은 94.04%, 임대차 계약 수는 1076세대다.
DL도 KB증권에 위례뉴스테이리츠의 주식 61만여주(11%)를 매각한다. 위례뉴스테이기업형임대리츠는 지난 19일 이사회를 열어 DL이 KB증권에 주식 61만3870주를 매각하는 안건을 승인했다. 이번 매각으로 DL의 소유 주식수는 147만6000주에서 86만2130주로 줄어든다.
위례뉴스테이 최대주주는 69.77%의 지분을 보유한 HUG다. 382만4000주(우선주)를 보유하고 있다. 이어 2대 주주인 DL이 27.1%(147만6000주)를 보유했으나 이번에 지분 약 11%를 KB증권에 매각하는 것이다. 당초 리츠 설립시 위례뉴스테이 시공사인 DL이앤씨(옛 대림산업)가 보유했으나 기업 분할 이후 지주회사인 DL로 DL이앤씨 지분이 넘어갔다.
DL은 지분 처분과 동시에 KB증권과 PRS 계약을 체결한다. 위례뉴스테이리츠는 경기 성남시 수정구 창곡동 위례 A2-14블록에서 기업형 임대주택인 e편한세상 테라스위례 개발 및 운영을 위해 지난 2015년 7월 설립됐다. 지하 1층 지상 4층 15동 규모에 임대차 계약 세대는 360세대다. 지난 2017년 11월 완공했으며 8년 뒤인 내년 말부터 분양 전환이 가능하다.
GS건설은 3분기 1812억원의 세전이익을 기록하면서 주택 개발사업 투자이익 1277억원을 반영했다고 밝혔다. 건설업계는 이 투자 이익이 GS건설의 관계기업 뉴스테이주식 처분이익으로 보고 있다.
건설업계는 분양 전환이 이뤄지지 않은 미확정 가액 자산의 사전 수익 실현이어서 증권사들과 PRS 계약을 맺고 뉴스테이 지분을 처분하고 있다. PRS는 추후 분양 전환으로 기초자산(임대주택) 매각시 매각금액과 기초계약금액과의 차액을 정산하는 계약이다. 매각가가 계약금액보다 많은 경우 증권사가 건설사에 차액을 지급하고 매각가가 계약금액보다 적은 경우 건설사가 증권사에 차액을 지급한다. 배당금을 포함한 전체 수익률을 반영하는 종합수익스왑(Total Return Swap.TRS)과는 구별된다.
업계에 따르면 임대주택 매각시 시세 감정을 통해 가격이 산정되는데 민간 건설사의 뉴스테이 분양전환 대상이나 방식 관련 명확한 지침이 아직 없는 상태라고 한다. 한국토지주택공사(LH)의 공공지원 민간임대주택(내집마련리츠)의 경우 무주택 임차인에게 우선 분양권을 준다.
