개발시장에서 존재감 커지는 PM과 FA의 역할
PM(프로젝트 매니저)은 부동산 시행업 전반에 걸쳐 사업주를 도와 그 사업을 성공하도록 돕는 기업을 말한다. 주요 업무는 토지 계약부터 설계, 인허가, 시공사 선정, 분양 대행사 선정까지 전체의 지원 서비스 업무다.
시행업을 둘러싼 여러 많은 일을 하고 프로젝트가 끝날 때까지 지원 일을 도맡아 하기에 대개 전체 분양대금의 1%를 수수료로 받는다. PM 용역비를 준공 전까지 매달 받기도 하고 일시에 받는 계약 조건이 붙기도 한다.
그런데 PM사는 통상 규모나 조직이 영세하기에 사업주로부터 제대로 된 대금을 지불받지 못하는 일이 비일비재하다. 준공 후에 여러 클레임, 즉 제대로 일을 못했다는 생떼에 받아야할 대금이 깎이거나 아예 대금 지불을 거절받는사례도 있다.
이 경우 소송으로 돈을 받아야 하기에 PM계약서를 신중하게 작성하거나 사업주의 신뢰도를 꼼꼼히 관찰해야 한다.
한편 FA(금융 자문)는 파이낸셜 어드바이저(Financial Advisor)라고 불린다. 말 그대로 금융 지원 업무를 맡아서 한다.
FA를 거쳐 PF(프로젝트 파이낸싱) 자금을 조달한 금액의 약 1%를 수수료로 FA가 받는다. 국내에서는 은행과 증권사, 회계법인, 자산운용사 등이 `금융 주선(MLA)' 지원은 물론 FA를 겸한다. 또 원스톱 금융지원 서비스를 위해 PM과 FA를 동시에 겸하는 업체도 있다.
사업 상황에 따라 금융 주선사가 FA를 겸하거나 PM이 FA를 겸하는 등 방법은 여러가지가 있는 것이다.
부동산 개발사업을 하는 사람은 주변에서 OO금융자문 등과 같이 전문FA 업체의 명함을 심심치않게 받을 수 있다. FA는 단순히 금융 주선만 하는 게 아니라 최고 금리와 조건 등을 금융사와 협상해 찾아야 한다. 사업자가 금융비용을 한푼이라도 절감할 수 있도록 하는 의무가 있는 것이다.
"일반적으로 부동산 담보대출을 주선할 때는 차주와 대주만이 이해 관계자이다. 하지만 PF대출은 부동산 신탁사, 시행사, 시공사, 대주단, 분양 대행사 등 이해당사자가 많이 늘어난다. 그만큼 PM과 FA는 프로젝트 호스트로서 모든 이해관계인들의 이해를 조정할 수 있어야 한다" 국내 부동산금융의 대가인 <여의도 김박사>의 말이다.
FA는 프로젝트 금융과 관련한 전반에 관여한다. 시업 수지 분석부터 금융주관사 선정, 대주단(선순위 및 후순위채권 대출기관) 협상, 중도금 잔금대출 기준 및 조건 마련, 부동산 신탁사와의 계약 등에 참여한다.
유능한 FA는 PF대주단의 취급 수수료나 대출금리가 턱없이 높을 경우 이를 끄집어 낼줄 알아야 한다. 최근 금융환경 트렌드를 짚어내고 다른 금융사가 제시한 금융조건과 비교할 줄 알고 협상력을 키워 사업자 금고의 감시견이 돼야 한다.
또한 사업 시행 성공을 위해 자금에 관한 한 제대로 조달하고 금리 및 수수료를 최적의 조건으로 맞추는 일을 한다. 우수한 금융 주관사를 선정하는 것은 기본이다.
초보 디벨로퍼라면 시장에 능력있는 PM 및 FA와 손잡고 사업을 진행하는 것도 사업 안전을 높이는 길이다.
그러나 단순히 이름만 높고 수수료만 왕창 가져가는 브로커격의 PM과 FA도 많으니 신중히 선택해야 한다. 주변 부동산업계에 평판도를 물어보고 그들의 경험을 확인하는 것도 방법이다.
