개발업으로 밸류체인 확장하는 자산운용업계
최근 신규 개발사업이 위축된 가운데 자산운용사들이 밸류체인을 개발단계로 확장하고 있어 주목받고 있다. 침체된 실물 자산 거래에 매진하는 것 보다 직접적인 개발사업으로 부가가치를 높이기 위해서다. 운용사들이 자금력과 전문성을 앞세워 우량 프로젝트를 꿰차고 있다는 평가다.
26일 운용업계에 따르면 코람코자산운용이 설립한 '케이스퀘어에코송파'PFV(프로젝트금융투자회사)가 지난 18일 서울 방이동 역세권 장기전세주택 개발사업을 위해 2340억원의 브릿지론 대출약정을 체결했다. 코람코운용은 소유권 이전과 인허가 등을 거쳐 1년 6개월 뒤인 내년 11월 본PF로 전환할 계획이다. 시공사는 SK에코플랜트다.
코람코운용은 이지스·마스턴운용에 비해 개발사업에 적극적이지 않고 주로 실물자산을 거래했다. 하지만 지난해부터 주상복합과 데이터센터 물류센터 등의 우량한 개발사업 참여를 늘리고 있다. 지난해 10월에는 현대건설과 손잡고 이태원 크라운호텔 부지를 개발하기 위해 케이스퀘어용산PFV를 설립했다.
코람코자산신탁이 설립한 코람코에너지리츠는 ‘코리빙(공유주거) 개발업'으로 영역을 확대했다. 코리빙 시설 설계와 안정적 운영을 위해 다수의 코리빙 전문 운영사와 만나 협업방안을 논의하는 한편 대상지 선정 절차를 밟고 있다. 코람코는 이르면 상반기 운영사를 선정하고 하반기부터 본격적인 개발에 들어간다는 방침이다.
이지스네오밸류자산운용은 국내 산업용 부동산과 오피스 분야 개발사업에 투자하기 위해 2억달러 규모 사모 부동산펀드를 모집에 들어갔다. 이 펀드는 이지스네오밸류운용이 선보이는 2번째 통합 펀드(commingled fund)이자 첫번째 미국 달러 표시 펀드다. 첫 펀드는 650억원 규모의 개발형 펀드다. 지난 2021년 국내 기관투자자 자금으로 설정됐다. 국내 오피스와 코리빙 부동산 관련 4개 자산에 투자해 소진됐다.
미래에셋자산운용 역시 개발시장에서 기지개를 켜고 있다. 서울 이마트 본사 및 성수점 개발펀드인 미래에셋맵스사모부동산펀드66호(미래에셋맵스66호)를 설정하고 하반기 9000억원에 이르는 PF자금조달에 나선다. 미래에셋운용·크래프톤컨소시엄은 맵스66호 펀드를 설정해 작년 1월 이마트 성수점 건물을 1조2200억원에 매입했다.
지난 3월에는 미래에셋운용의 미래에셋맵스사모부동산펀드 65호(미래에셋맵스65호)가 총 7800억원 한도의 PF대출약정을 체결하고 개발사업을 본격화했다. 경기 분당구 삼평동 641번지 일대에 복합업무시설을 짓는 프로젝트다. 앞서 미래에셋맵스65호와 NC소프트는 지난 2021년 4월 삼평동 641번지 부지(7780평)를 성남시로부터 8400억원에 매입하는 계약을 체결했다. 각각 절반 소유하는 구분 공유 개념이다. 각 소유토지에 NC소프트는 사옥오피스를, 미래에셋은 복합오피스시설을 지을 계획이다.
KB부동산신탁 리츠본부는 올해부터 사업밸류체인을 개발단계로 확장한다. 올 초 리츠본부내 투자개발유닛을 신설했다. 신설 부서는 개발 부지를 확보한 뒤 프로젝트금융투자회사(PFV)의 자산관리(AMC) 역할도 겸하게 된다. 상반기 중 리조트개발을 1호 사업으로 벌일 계획이다.
자산운용사들이 PFV나 펀드를 설립해 활발히 개발사업에 뛰어드는 것은 일반 시행사들이 주춤하는 것과 대비된다. 개발 초기 단계부터 참여하는 이유는 단순 실물 투자에 비해 더 많은 수익을 거둘 수 있어서다.
오피스 등 실물자산 거래시장는 고금리로 수익이 낮아지고 역레버리지 상황이 됐다. 이형구 젠스타메이트 리서치본부장은 "과거 대출금리가 캡레이트(자본환원율)보다 낮았기 때문에 대출이자보다 높은 운영수익(NOI)를 낼 수 있었다"면서 "그러나 지금은 대출금리가 캡레이트보다 높아 역레버리지 위험에 처했다"고 말했다.
자금력과 전문 인력 풀을 많이 확보한 덕에 우량 개발 프로젝트를 잘 찾고 사업성도 면밀히 분석할 수 있다는 점이 운용사들의 장점이다. PF대출 상환 리스크가 커지면서 대출금융기관이 운용사를 신뢰하는 점도 일반 시행사와의 차별점이다.
한 자산운용사 임원은 " 일반 시행사는 사업이 안되면 기업회생이나 파산에 들어갈 수 있지만 대형 운용사는 계속 운용업을 영위하기 때문에 신뢰도가 상대적으로 높다"고 말했다. 그는 다만 "PFV나 펀드로 개발사업을 진행할 경우 금융기관 출자 요건이 있고 다양한 파트너를 투자사로 확보해야 하기 때문에 시공사 및 전략적 투자자(SI) 등의 참여기관 섭외 능력을 갖춰야 한다"고 덧붙였다.
