도시정비시장 넘보는 부동산 개발업계...긍정론과 부정론 교차
재개발·재건축 등 도시정비사업이 활성화되면서 부동산 개발(디벨로퍼)업계가 이 시장 참여를 위해 구체적인 행보에 나섰다.
부동산개발협회는 한국도시부동산학회와 지난 25일 업무협약(MOU)을 맺고 부동산개발업자의 정비사업 참여를 위한 법적 근거 마련을 위해 공동 협력하기로 했다. 궁극적인 목표는 도정법(도시 및 주거환경 정비법) 개정이다. 현행 도정법상 민간 도시정비 추진 방식이 조합방식과 신탁방식으로 나뉜다. 부동산개발업계는 그 외에 디벨로퍼도 도시정비가 가능하도록 법을 개정하기 위해 관련 논리를 마련하겠다는 것이다.
특히 올 들어 ‘둔촌주공 공사 중단’ 사태를 겪으면서 조합 중심의 정비사업에 허점이 드러나자 개발업계의 장점을 내세워 도시정비사업을 앞으로의 먹거리로 만들겠다는 게 디벨로퍼업계의 전략이다.
김승배 부동산개발협회 회장은 "도시정비를 포함한 도시재생의 화두는 융합과 복합 개발"이라며 "주택 뿐 아니라 오피스, 호텔 등의 복합 개발을 위해선 디벨로퍼의 경험과 노하우가 필요하다"고 말했다.
디벨로퍼업계가 장점으로 내세우는 것은 리스크 테이킹 능력과 자금조달력이다. 김 회장은 "조합 방식은 개발 전문성이 떨어지고 신탁은 업의 본질 자체가 대행이며 리츠·펀드는 금융적인 수단에 불과하다"면서 "다양한 경험을 쌓은 디벨로퍼가 리스크를 테이킹하며 도시정비에 뛰어들어야 성공 가능성을 높일 수 있다"고 강조했다.
도시부동산학회도 정비사업의 패러다임 전환을 위해선 개발업계의 도시정비사업 참여가 필요하다는데 의견을 같이한다.
박태원 광운대 도시계획부동산학과 교수는 "신도시 개발 및 주요 편의시설 이전에 따라 구도심 인구가 지속적으로 감소하고 도심 공동화가 심화되고 있다. 이런 상황임에도 전국 주요 도시에서 아직 시행을 못하는 도시환경정비사업은 되레 늘고 있다. 일본처럼 복합적인 노하우를 갖춘 부동산개발업계의 참여를 통해 도시정비사업을 활성화해야 한다"고 지적했다.
디벨로퍼업계는 그간 택지개발지구나 홈플러스·이마트 등 대형마트 부지를 사들여 개발하는데 관심을 기울였다. 그러나 앞으로 1기 신도시나 지방 시내 구도심 등 노후화된 도시지구를 중심으로 정비시장이 커질 것으로 보이자 도시정비·도시재생을 향후 먹거리로 키운다는 전략이다. 이에 따라 부동산 개발업계는 경기 수원 지역에서 도시재생 개발사업 1호를 준비하는 것으로 알려졌다.
한 시행사 대표는 “최근 원자재 값 급등과 가파른 금리 인상 등으로 주택·부동산시장이 위축되고 있다"면서 "급변하는 부동산개발시장에 능동적으로 대처하고 미래를 대비하기 위해선 정비사업 진출이 불가피하다"고 설명했다.
김 회장은 "디벨로퍼들도 도시정비사업에 참여하여 질 높고 다양한 공간을 공급해 도시의 경쟁력을 키우고, 지역경제가 다시 살아날 수 있게 역량과 창의성을 발휘하도록 해야 한다"고 역설했다.
도시정비에 비해 확장된 개념인 도시재생의 경우 지금도 도심지 개발을 디벨로퍼가 할 수 있다. 그러나 주거 지역은 주택건설 사업자만 개발이 가능하다. 주거 중심의 주택건설 사업자는 주택건설협회가, 비주거 중심의 부동산 개발업자(디벨로퍼)는 부동산개발협회가 각각 관리한다.
부동산 개발업계는 우선 도정법 개정을 서두르고, 정부가 조만간 제정하는 도심복합개발법에도 민간사업 주체로 디벨로퍼를 포함하도록 총력을 기울일 방침이다. 국토교통부는 현재 도심복합개발의 민간 사업자로서 리츠·신탁을 지정하고 디벨로퍼와 건설사는 배제할 방침이다.
국토부가 도시정비와 관련, 개발업계와 거리를 두는 것은 아직 이들 디벨로퍼를 신뢰하지 않고 있어서다. 분양 이후 개발이익을 극대화한 다음 엑시트에만 관심있는 디벨로퍼업계에 도시정비와 도시재생 시장을 열어줄 경우 자칫 도시미관을 해치고 주민 삶의 질을 저해할 수 있다는 부정적 인식이 있는 것이다.
국토부 관계자는 "도시정비 담당 과에서 아직 디벨로퍼업계를 믿지 못하는 기류가 있다"면서 "디벨로퍼 업계 스스로 자본력과 경험, 창의성 등의 많은 장점을 앞세워 주무 담당 과를 잘 설득시키는 게 과제"라고 말했다.
<사진설명>부동산개발협회(회장 김승배)와 한국도시부동산학회(서충원 회장)는 지난 25일 강남구 테헤란로 소재 부동산개발협회 대강당에서 업무협력 체결과 기념 세미나를 개최했다.
