디벨로퍼의 GP(General Partner) 전환

지난달 한국금융연구원 이보미 연구위원이 ‘우리나라 부동산 PF 구조의 문제점과 시사점’ 보고서를 발표해 화제가 됐습니다.  보고서에 제시한 우리나라 개발사업의 금융구조 변화 방식에 대해  많이 기사화됐습니다.  국내 부동산PF의 재무적 투자자를 늘리고 선분양을 줄여야한다는 게 리포트 요지입니다.

보고서를 다시 정리하자면, 미국의 경우 일반적으로 시행사가 업무집행조합원(GP, General Partner), 투자자가 유한책임조합원(LP, Limited Partner)으로 각각 참여하는 유한책임회사(LLC)를 구성해 총사업비의 20~30%의 초기 자본금을 마련합니다.

나머지 자금은 금융사에서 담보대출로 마련하는 것은 국내 방식과 비슷합니다. 토지매입을 위한 담보대출의 경우 주택담보대출비율(LTV)은 40~50% 정도 수준입니다.

국내에선 건설단계에서 조달한 본PF 자금으로 토지매입자금을 상환하는 반면 미국은 LLC 등이 투자자로부터 추가 자금을 확보해 토자매입 대출금을 모두 상환하고 토지 담보를 해제한 후 건설자금만 조달하는 차이점이 있습니다.

미국은 분양권을 받은 사람(수분양자)의 자금이 사업비에 충당되지 않는 점도 한국과 차이가 있습니다. 국내에서는 대규모 주거용 부동산개발은 착공 직후 선분양이 이뤄지는데, 수분양자가 낸 계약금과 중도금이 상당 부분 사업비에 쓰이지요.

미국, 캐나다, 영국, 호주 등도 선분양 방식이 있지만 수분양자 자금이 사업비로 활용되지 않습니다. 수분양자는 분양 물건의 5~10%인 계약금만 내고 이는 제3기관에 예치되고요, 디벨로퍼는 선분양비율과 수분양자 계약금을 사업성을 증명하는 담보권으로 사용해 대출 이자율을 낮추는 용도로 활용합니다.

"국내에서는 본PF가 건설자금뿐 아니라 브릿지론 상환에도 쓰여서 자금조달 부담이 크고 유사시 담보권 등으로 얽힌 대출기관에 위험이 전이될 가능성이 크다.

우리 부동산 PF가 브릿지론을 본PF 대금으로 상환하거나 수분양자 자금을 이용하고 시공사의 신용도에 의존하는 방식으로 발전한 것은 대규모 개발에 따른 위험을 분산할 다양한 투자자의 부족에서 기인하는 것이다.  이를 개선하기 위해서는 시행사의 자본 요건을 강화하고 다양한 형태의 파트너십을 통한 재무적 투자자의 참여를 유도할 필요가 있다"

이보미 연구위원이 보고서에서 제시한 개발사업의 금융구조 개선 의견입니다.

미국 디벨로퍼들의 금융조달 방식에 대해 추가해보면 이렇게 요약됩니다. 캐피탈 스택(금융 조달 계층, Capital Stack)을 Common Equity(보통주), Preferred equity(우선주), Mezzanine Debt(메자닌, 후순위채권), Senior Debt(선순위채권)로 각각 계층화해 금융을 조달합니다.  건설에 소요되는 자금은  건설자금대출(Construction Loan)을 통해 차입합니다.

금융연구원이 제시한대로 개발사업의 금융조달 방식이 바뀌려면 우리나라 디벨로와 대주단의 생각도 변화해야 합니다.

제가 만난 많은 수의 디벨로퍼들은  프로젝트 매니지먼트(Project Management)에 대해 낮은 이해와 인식을 하고 있습니다.  개발사업 수지표에 'PM 컨설팅 수수료'가 있으면 일부 대주단에서 이 항목과 비용을 빼라고 주문한다는 얘기도 들었습니다.  개발사업은 "프로젝트를 경영하는 것이며, 프로젝트 매니지먼트는 핵심 중의 핵심입니다."

과거에 쉽게 돈 버는 개발업 시대는 저물고 있습니다. 개발사업은 난이도 높은 고위험 고수익(High Risk, High Return) 사업이라는 현실을 직시해야 합니다.  재무적 투자자, PM 등 전문가들과 협업(콜라보)해 리스크를 줄이고 기회를 확대해 수익을 내는 방식으로 가야 합니다.

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