디벨로퍼가 지분 투자자를 구할 때 질문해야 할 14가지

부동산 개발사업에서의 자기 자본(Equity) 비중이 상향 될 가능성이 큽니다.  최근 정부는 시행사의 자기자본 요건을 강화하는 내용을 포함해  부동산 PF 사업구조에 대한 제도개선 방향을 검토하고 있습니다.

부동산 개발사업은 벤처사업처럼 리스크가 큰 사업이지요.  이에 앞으로 성공하려면 자기자본을 늘려야 하니 좋은 투자자를 잘 만나야 할 것입니다.  지분 투자자들을 LP(Limited Partner)로 보면 되겠죠.

LP들은 개발사업의 내부수익률(IRR) 수준이 15%~25% 사이에 있는 경우에 투자를 긍정적으로 검토하리라 봅니다.  흔히 말하는 '시행이익'도 10% 정도를 넘는지 검토하겠죠.

디벨로퍼가 GP(General Partner)로서 개발사업이라는 배의 선장이라면 지분 투자자는 LP이자 동료 선원입니다.  배는 리스크가 많은 바다 위를 항해하고 있는 겁니다. 동료 선원들은 대부분 우호적인 사람들이지만 특정 선원이 배를 위험에 빠뜨릴 수 있습니다.

개발사업에서 지분 투자자를 만나는 것은 단지 자금을 투입하는 것 이상입니다. 돈이라는 이해 관계가 걸린 문제이므로 지분 투자자를 잘 만나야 합니다. 디벨로퍼와 프로젝트를 이해하고 리스크 많은 바다에서 배를 항해하는 데 도움을 줄 수 있는 지분 투자자를 찾아야 합니다. 개발사업에 참여할 지분 투자자를 유치할 때 검토할 사항을 정리해 봅니다.

지분 투자자에 물어봐야 할 14가지 필수 질문

1.투자자가 기대하는 개발사업 참여 수준은 어느정도입니까?
일부 투자자는 단순히 돈을 투자하는 걸 원합니다. 하지만 어떤 투자자는 적극적인 역할을 하려고 할 수 있습니다. 투자자의 접근 방식이 디벨로퍼의 필요와 선호 사항에 맞는지 확인해야 합니다.

2.투자자들이 자본 투입을 넘어 어떤 가치를 제공하나요?
투자자들은 단순한 자금 투입 그 이상을 제공해야 합니다. 개발사업 목표에 부합하는 조언과 지원, 연결, 전략적 지침을 제공할 수 있는 사람이면 좋습니다.

3.투자자들의 자금 투입 규모는 얼마입니까?
디벨로퍼의 투자금 요구는 투자자들의 역량과 일치해야 합니다. 디벨로퍼의 재정적 요구 사항을 충족할 수 없는 투자자에게 시간을 낭비하지 마세요.

4.투자자가 투자 라운드(round of investment)를 주도할 수 있나요?
주요 투자자는 추가로 더 많은 자금을 유치할 수 있습니다.  투자라운드와 같은 행사나 네트워크를 통해 이 역할을 맡으려는 의지가 있는지 확인하세요.

5.투자자의 투자 타임라인과 엑시트(자금회수) 전략 관련 선호 사항은 무엇인가요?
디벨로퍼의 자금 운용 계획과 투자자들의 선호 사항에 대해 확인하세요.

6.투자자들이 투자 프로젝트에 대한 자문을  제공할 수 있나요?
투자자는 디벨로퍼 동료에게 투자 스타일, 프로젝트에 대한 기여에 대해 귀중한 통찰력을 제공할 수 있습니다.

7.디벨로퍼와 갈등이 발생했을 때 갈등을 어떻게 해결하나요?
개발사업에서 이해관계자들 간에 갈등은 불가피합니다. 개발사업을 원만히 수행하려면 갈등해결 접근 방식을 이해하는 것이 중요합니다.

8.투자금 회수 기간과 관련하여 기대하는 바가 무엇인가요?
투자금 회수 기간과 개발사업 수행 기간을 일치시키면 프로젝트 진행에 대해 GP와 LP가 같은 입장을 가질 수 있습니다.

9.실패한 프로젝트를 지원한 사례를 공유할 수 있나요?
투자자들의 과거 행동은 많은 것을 보여줍니다. 투자자들이 장애물을 극복하고 어려움을 겪고 있는 개발프로젝트를 지원하는지 알아보세요.

10.개발사업 SPC 또는 PFV 이사회 참여에 대한 기대가 있는지요?
투자자들이 이사회 테이블에 앉기를 원하는지, 의사결정에 얼마나 참여할 것으로 기대하는지 명확히 확인하세요.

11.투자자들이 사업성 평가(valuation) 및 참여 딜 조건(deal terms)에 어떻게 접근하나요?
협상은 늘 어려울 수 있습니다. 사업성 평가(valuation) 및 참여 딜 조건(deal terms)에 대해 공감대를 찾으려는 의지를 확인하세요.

12.투자자들이 후속 투자를 할 수 있나요?
투자자들과 장기적인 관계를 맺을 수 있는지 확인하세요. 디벨로퍼를 지지하는 투자자는 처음뿐만 아니라 장기적인 파트너가 될 수 있습니다.

13.투자자들의 의사소통 스타일과 소통 빈도 기대치는 무엇인가요?
투자자들과 원활한 의사 소통이 중요합니다.  선호하는 커뮤니케이션 채널이 일치하는지, 소통을 얼마나 자주하는 것을 원하는지 확인하세요.

14.개발사업에 시너지 효과나 파트너십을 촉진할 수 있나요?
투자자들과의 연결은 새로운 길을 만들 수 있습니다. 투자자들과 투자자들 네트워크에서 잠재적인 협업을 살펴보세요.

투자자에 질문해 성향을 파악하는 게 중요한 이유는 다음과 같습니다.

1.이해관계의 일치
개발사업 목표를 공유하는지, 사업의 가치를 이해하는지 확인해야 합니다. 투자자들이 사업 목표와 가치를 공유하면 향후 갈등과 오해를 예방할 수 있습니다. 잘못된 파트너십은 의사 결정과 방향의 충돌로 이어질 수 있으며 궁극적으로 개발사업을 좌초시킬 수도 있습니다.

2. 장기적인 파트너십
투자자를 장기적인 파트너로 생각하세요. 신뢰할 수 없는 동료 선원과 함께 배에 탑승할 수는 없으며 투자자들에게도 마찬가지입니다. 실사를 수행하면 투자자들의 약속이 금전적 이익을 넘어서는지 여부를 파악하고 투자자가 디벨로퍼와 함께 폭풍우를 헤쳐나갈 수 있도록 보장할 수 있습니다.

3. 리스크 완화
동료 선원이 숨겨진 암초에 대한 차트를 연구하는 것처럼 투자자들의 이력에서 잠재적인 리스크 신호를 식별해야 합니다. 갑작스러운 철수나 예상치 못한 조건 변경으로 유명합니까? 철저한 검토를 통해 기 좋지 않은 리스크가 발생할 가능성을 최소화해야 합니다.

4. 평판 문제
디벨로퍼의 평판은 개발사업의 성공과 연결되어 있습니다. 또한, 투자자들의 평판이 디벨로퍼의 평판에 영향을 미칠 수 있습니다. 과거 투자 이력 및 다른 디벨로퍼와의 상호 작용을 조사해 전문성, 신뢰성 및 윤리에 대한 통찰력을 얻을 수 있습니다.

개발사업에서 자기자본 비율이 상향되면 여러 지분 투자자를 사업에 참여시켜야 합니다. 개발사업은 본질적으로 고위험 고수익 사업이지요. 격랑이 심한 바다와 같은 사업 환경에서 굳건한 동료 의식을 갖고 있는 투자자가 필요합니다. 디벨로퍼의 비전을 공유하는 투자 파트너와의 협력을 통해 개발사업 성공 스토리가 작성되는데 위 질문 리스크가 도움이 될 수 있습니다.

이 질문들은 디벨로퍼(GP)와 투자자들(LP) 사이에 이해의 다리를 구축하게 합니다. 이 다리는 디벨로퍼 앞에 놓인 여러 도전과 리스크를 극복하게 할 것입니다.

(참조: James Church. '14 Questions You Should Ask Investors Before Taking Their Money'. medium. 2024.01.25 )